Optimális esetben a felek még az élettársi (jog)viszonyuk alatt, de legkésőbb annak megszűnése után közös megállapodással rendezni tudják a közösen használt ingatlan további használatának kérdését. És ha nem?

Közös lakás vagy közösen bérelt ingatlan esetén egyik fél sem kiszolgáltatott, hiszen továbbra is változatlan jogosultságok illetik meg mindkét felet. Így - nagyon leegyszerűsítve - csak arról kell dönteni, hogy hogyan osztják meg a közös tulajdont, egyáltalán megosztják-e, hiszen a további közös használatra is lehetőség van, jogi értelemben mindenképpen.

Közös lakás esetén mindaddig, amíg a felek meg nem egyeznek, - vagy ha mégis jogi úton kell a megállapodást tető alá hozni, - míg az eljárás be nem fejeződik, a feleket nem fenyegeti a lakás elhagyásának kényszere.

Mi a helyzet abban az esetben, ha az élettársi viszony alatt az egyik fél úgy költözött a másik fél lakásába, házába, hogy sem tulajdonostárs, sem bérlőtárs nem lett? Az élettársi jogviszony megszűnése után valóban egyik napról a másikra utcára kerülhet?

Ilyen esetben gyakorlatilag szívességi lakáshasználatról van szó, az élettársi jogviszony pedig annak hosszától függetlenül nem keletkeztet semmi többletjogosultságot annál, mintha egy teljesen idegent jogosítana fel a tulajdonos arra, hogy a lakásában élhessen.

Ez azt jelenti, hogy 15 napos határidővel a szívességi lakáshasználat felmondható, ennek megtörténte esetén a volt élettársnak az ingatlant el kell hagynia. Kivételes esetben kérelemre a bíróság a volt élettársat feljogosíthatja a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján közösen használt lakás további használatára, ha az életközösség legalább egy évig fennállt, és az élettársak kapcsolatából származó kiskorú gyermek lakáshasználati jogának biztosítása érdekében ez indokolt.

Ahhoz tehát, hogy a volt élettárs annak ellenére a másik fél lakásában maradhasson, hogy a kapcsolat már véget ért, az szükséges, hogy a bíróság az ő kérelmére erre feljogosítsa, ami csak akkor következhet be, ha a legalább 1 éves élettársi kapcsolatból gyermek is született, és az ő lakhatásának biztosítása érdekében ez szükséges.

Ez az adottságainál fogva arra alkalmas lakásnak elsősorban az osztott használatát jelenti, és csak kivételesen indokolt esetben jöhet szóba, hogy bár a lakás tulajdonjoga vagy haszonélvezeti joga a volt élettársé, őt a bíróság a lakás elhagyására kötelezze. Erre ugyancsak közös kiskorú gyermek esetén kerülhet sor, annak érdekében, hogy a kiskorú gyermek lakáshasználata a szülői jogokat gyakorló szülővel együtt legyen biztosított.

Akár osztott, akár kizárólagos lakáshasználatot kap a volt élettárs, ez legtöbb esetben meghatározott időre vagy valamilyen feltétel bekövetkezéséig szólhat. Kizárólagos használat esetén bérleti díjat kell fizetni, így a lakáshasználat lényegében azt szolgálja, hogy a gyermek a megszokott környezetében nevelkedhessen tovább. A körülmények lényeges megváltozása esetén bármelyik fél kérheti a lakáshasználat újrarendezését.

Nagyon lényeges, hogy nem tarthat igényt a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján használt lakás osztott vagy kizárólagos használatára az a volt élettárs, akinek más beköltözhető vagy egyoldalú nyilatkozatával beköltözhetővé tehető lakása van. Így amennyiben az élettársi viszony alatt a másik fél lakásást kiadta, a bérleti jogviszony felmondható.

A jogszabály azonban nem hosszabbítja meg a szívességi lakáshasználat felmondási idejét erre a helyzetre, vagyis nem tisztázott az a kérdés, hogy amennyiben az egyik fél felszólítja volt élettársát a lakás elhagyására, és ezt 15 napos határidővel meg is teheti, de a másik fél lakása pl. 2 hónapos határidővel szabadítható fel, a köztes idő hogyan alakul.

Már csak erre tekintettel is fontos, hogy a felek egymás jogos érdekeit tiszteletben tartva, az élettársi viszony megszűnése után is megállapodásra törekedve járjanak el. 

Szerzőnk dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Végrendelet hiányában a törvény rendelkezik a hagyaték sorsáról. Aki azonban saját maga kívánja rendezni az örökségét, végrendeletet készíthet. A végrendelet alaki és tartalmi kellékeire vonatkozó előírások betartása nagyon fontos, de kérdésként merülhet fel az is, hogy vajon egy eltűnt végrendelet be tudja-e tölteni a szerepét?

Mivel nagyon hosszú idő is eltelhet a végrendelet elkészítése és az örökhagyó halálának időpontja között, így számos ok miatt tűnhet el végrendelet. Olyan kivételes esetek is előfordulhatnak, hogy a végrendeletet őrző ügyvédi iroda alagsorát elönti az árvíz, vagy az elhunyt iratai között őrzött végrendelet ismeretlen okból nem kerül elő.

A törvény rendelkezései szerint az írásbeli magánvégrendelet nem veszti hatályát amiatt, hogy a végrendelkezést tartalmazó okirat a végrendelkező akaratán kívül álló okból megsemmisül vagy nem található meg, kivéve, ha az örökhagyó a megsemmisülésbe belenyugodott. Amennyiben azonban az írásbeli magánvégrendelet az örökhagyó birtokában maradt, de nem került elő, az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmezni, hogy az örökhagyó azt megsemmisítette.

Abban az esetben, ha más vigyázott a végrendeletre, úgy az a kérdés, hogy az eltűnt végrendelet tartalma bizonyítható-e. Ha a hagyatéki eljárás érintettjei egybehangzóan nyilatkoznak arra, hogy abban ki volt örökösnek megnevezve, akkor a végrendelet az irat előkerülése nélkül is „működhet”. Vita esetén kétséget kizáró módon kell tudni bizonyítani, hogy az örökhagyó olyan végrendeletet hagyott hátra, amely megfelelt a formai és alaki feltételeknek. Bizonyítani kell továbbá a végrendelet tartalmát és azt is, hogy az az örökhagyó akaratán kívül álló okból semmisült meg vagy veszett el.

Amennyiben a végrendelet az örökhagyó birtokában volt, úgy még nehezebb a feladat. Ebben az esetben ugyanis az a kiindulópont egy elveszett végrendelet esetén, hogy azt maga az örökhagyó semmisítette meg.

Fontos azonban hangsúlyozni, hogy saját vagy más érintett személy érdekei által vezérelve sem tanácsos más személy végrendeletét elrejteni vagy megsemmisíteni, hiszen az az elhunyt akaratának meghiúsítása mellett nyilvánvalóan bűncselekményt valósít meg.

Örökhagyóként akkor járunk el körültekintően, ha végrendeletünket közjegyzőnél vagy ügyvédnél készíttetjük el. A végrendeletek országos központi nyilvántartását a Magyar Ügyvédi Kamara működteti. Ez egyrészt elősegíti az ügyvédi közreműködéssel készített magánvégrendeletek biztonságos őrzését, másrészt a végrendeletek léte és tartalma ismertté válhat a közjegyzők és bíróságok előtt.

A nyilvántartásba vételi díj megfizetése arra szolgál, hogy a kamara tájékoztatást nyújtson a végrendelet létezéséről, és a zárt borítékban őrzött példányát át is adja a hagyatéki eljárásban közreműködő közjegyzőnek. Amennyiben a végrendelet közjegyző előtt készül, vagy nem előtte készül ugyan, de nála helyezik letétbe, úgy a Végrendeletek Országos Nyilvántartásába vezetik fel annak tényét. Ezekkel az eljárásokkal biztosítható az, hogy a végrendelet ténylegesen betölthesse szerepét, és segítsen az örökhagyó akaratának érvényre juttatásában.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Sok esetben a közös képviselet odafigyelésén és hatékonyságán múlik, hogy mennyire engedi a közös költség tartozás felhalmozódását a társasházi  tulajdonos-társaknak. Esete válogatja, hogy egy új közös képviselő vagy sürgős felújítási munkálatok ébresztik-e rá a társasházat arra, hogy rendezzék a kintlévőségeiket, és intézkedjenek a lakók közös költség tartozásának érvényesítése és behajtása iránt.

Ha időközben a házban lévő társasházi külön tulajdon (akár lakás, akár üzlethelyiség) tulajdonost cserélt, felmerül a kérdés, hogy a társasház kitől követelheti azt a közös költség-hátralékot, ami már az eladáskor is fennállt. Az eladótól vagy a vevőtől? Sok lehetőség ugyan nincs, a válasz mégsem egyértelmű, és a bírói gyakorlat sem egységes.

Az első álláspont szerint az eladáskor fennálló közös költség-hátralék az eladót terheli, hiszen azt még ő halmozta fel, így az az ő tartozása. Ezt a tartozást pedig csak egyértelmű – vagyis az adásvételi szerződésbe foglalt nyilatkozattal vállalhatja át a vevő. Ennek hiányában az eladó szavatossági kötelezettsége alapján úgy kell tekinteni, hogy ő egy per- teher és igénymentes ingatlant adott el a vevőnek.

Gyorsan tegyük hozzá, hogy a vevő sem dőlhet nyugodtan hátra, ha a szerződésben nem állapodnak meg a kérdésről, hiszen elfogadott megoldás, hogy a társasház SZMSZ-e is tartalmazhatja ezt a kikötést. Nem hivatkozhat a vevő az eladó szavatossági jogára akkor sem, ha a társasház már az adásvétel előtt intézkedett a tartozás miatt a jelzálogjoga bejegyzése iránt, amit a társasházi törvény szerint már 3 havi tartozás esetén megtehet. Ebben az esetben egyértelmű, hogy a vevő jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárolt, így a tartozásért az ingatlannal helyt kell állnia.

Egy másik álláspont szerint az adásvétel után a vevővel szemben érvényesíthető a tartozás, hiszen a társasház működéséhez és működtetéséhez szükséges anyagi erőforrások biztosítása a mindenkori tulajdonostársak törvényen alapuló kötelezettsége.

Így a vevőnek számolnia kell azzal, hogy nem csupán egy műszaki sajátosságokkal rendelkező ingatlan kerül a tulajdonába, az ahhoz tartozó jogosultságokkal, de bizony a kötelezettségek összességével is számolnia kell. Így ahogyan a korábban megszavazott közgyűlési határozatok is vonatkoznak rá, vagy a korábban felvett hitel részleteit is ő fogja fizetni, úgy a korábbi tartozás is behajtható rajta.

Végül a harmadik álláspont szerint a társasház mindkét féllel szemben egyidejűleg is felléphet.

Látható tehát, hogy minden fél érdeke az, hogy a kérdés egyértelműen legyen rendezve. Eladóként jogi és erkölcsi kötelességünk az adásvétel idejére rendezni az addigi tartozásainkat. Vevőként pedig alaposan meg kell győződni arról, hogy a volt tulajdonosnak nem áll fenn ilyen tartozása.

Amennyiben el akarjuk kerülni, hogy az újonnan vásárolt ingatlanunkra az eladó által felhalmozott tartozás miatt jelzálogjog legyen bejegyezve, még az adásvétel előtt kérjük a közös képviselőtől a kiszemelt ingatlanra vonatkozó írásbeli nyilatkozatot a közös költség-tartozásról. Ezt a közös képviselő köteles kiadni, ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért természetesen felelősséggel is tartozik.

Eladóként és vevőként is fokozott figyelmet fordítsunk arra, hogy a közös költséggel kapcsolatos kötelezettségek az adásvételi szerződésből kitűnjenek. Ennek hiányában ugyanis mindaddig, amíg jogszabály nem teszi egyértelművé, hogy ki felel az adásvételkor fennálló tartozásért, csak így gondoskodhatunk arról, hogy ne érjenek bennünket ezzel kapcsolatos meglepetések – se eladóként, se vevőként.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Nyerjen Philips termékeket! (x)

Nem kis bosszúságot okoz a tulajdonosoknak egy-egy társasházi közgyűlés. Van, akit a lakók érdektelensége bosszant, van olyan is, aki magára nézve sérelmezi a többség döntését. A mostani cikkünkben azt boncolgatjuk, hogy a kisebbségben lévő tulajdonostársaknak milyen mozgási lehetőségük, jogaik vannak?

Azt előre leszögezzük, hogy a kisebbségi jogok védelme nem azt biztosítja az érintett, kisebbségben lévő személyek számára, hogy azokkal visszaélésszerűen éljenek.

A társasház alapítása az alapító közgyűléssel a társasházi alapító okirat és szervezeti és működési szabály elfogadásával, valamint az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel történik. Maga a társasház alapítása és később a társasházi alapító okirat módosítása a tulajdonosok hozzájárulásával történhet meg. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként is kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető.

Ez a tipikus padlástér beépítés esete. Ekkor a társasházi közgyűlés legalább az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségével dönthet az ingatlanrész elidegenítéséről. Ezt az elidegenítési jogot egyébként abban az esetben is gyakorolhatja a közösség, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-e ezzel egyetért.

Ebben az esetben a kisebbségnek elvileg lehetősége volna a határozatot megtámadni. Ilyen magas támogatottság mellett, azonban ebben a határozatban fel kell hívni a kisebbségi tulajdonosokat arra, hogy nyilatkozzanak arról, hogy élnek-e a határozattal szembeni megtámadási jogukkal? És itt jön a lényeg!

Ugyanis a társasházi törvény 42.§-a lehetővé teszi azt, hogy amennyiben a társasházi közgyűlés határozata jogszabályba, vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseibe ütközik, vagy egyébként a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor bármelyik tulajdonostárs az érintett közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérheti az illetékes bíróságtól.

Ilyen eset lehet az, ha a közgyűlést nem a törvénynek, vagy az alapító okiratnak megfelelő szabályok alapján hívták össze, vagy nem megfelelő szavazattöbbséggel hozták meg a határozatot, illetve valóban olyan döntést, rendelkezést hozott, mely lényegesen sérti a kisebbségben lévő tulajdonos társakat.

Az érvénytelenség megállapítását a bíróság előtt, az érintett határozat meghozatalától számított 60 naptári napon belül lehetséges kezdeményezni. Ez egy igen szigorú határidő, ugyanis amennyiben eredménytelenül telik el, az határozat érvénytelensége tárgyában nem lehet további lépést tenni.  

Az eljáró bíróság egyébként külön kérelemre, dönthet úgy, hogy az érintett közgyűlési határozat végrehajtását felfüggeszti. Ezt azonban kérni kell, mivel maga a keresetindítás nem bír halasztó hatállyal a határozat végrehajtására.

A fentiek alapján, tehát ha megállapítható az, hogy a közgyűlés szabálytalanul hozott meg egy határozatot, vagy az lényegesen sérelmes a kisebbség számára és ez objektív módon bizonyítható, akkor a fenti lépéssel lehetséges a határozatban foglaltakat „vitatni”.

Szerzőnk dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Nyerjen Philips termékeket! (x)

Az ingatlanközvetítés alapvetően egy sikerdíjas, jutalék alapú tevékenység, vagyis az ingatlanunkat áruló/közvetítő értékesítő csak akkor kap pénzt, ha sikeres volt az értékesítés. A hazánkban működő több száz független ingatlanközvetítő iroda és a hálózatok mind különböző díjakkal (százalékkal) dolgoznak, amik lehetnek akár egyediek is, de jellemzően 3-6% között mozognak.

De lássuk, hogy mit tehet egy felkészült ingatlanos a jutalékért?

MÉR ÉS BECSÜL. Piaci és szakmai ismeretei alapján felméri és felbecsüli az eladásra szánt ingatlanunk aktuális forgalmi értékét és ez alapján javaslatot tesz a reális eladási árra.

ELLENŐRIZ ÉS TANÁCSOL. Ellenőrzi a földhivatalból a (nem hiteles) teljes tulajdoni lapot, ami alapján tanácsot ad az ingatlan eladásával kapcsolatos jogi kérdésekben.

FOTÓZ ÉS RAJZOL. Az ingatlanról jó minőségű! fotókat, alaprajzot és leírást készít, ami talán az egyik legfontosabb feltétele a minél gyorsabb és minél magasabb árú értékesítésnek, hiszen a lakáskeresők többsége először a képek alapján dönti el, hogy érdekes-e számára az ingatlanunk. A jó képek segíthetik a kiemeléseket is, hiszen a szép képekkel ellátott hirdetéseket szívesen használják fel akár cikkekhez, vagy ajánlókhoz.

HIRDET ÉS KIAJÁNL. Az ingatlanunkat minél több kiemelt felületen (köztük az Otthontérképen) hirdeti meg, ill. kiajánlja a már a rendszerében szereplő potenciális kereső ügyfeleknek mindaddig, amíg a sikeres adásvételi szerződés létre nem jön.

SEGÍT A HITELNÉL.  Az adásvétellel kapcsolatos hitelügyintézés lebonyolításában is segédkezik, felmutatva az összes szóba jöhető finanszírozási formát.

KOORDINÁLJA AZ ADÁSVÉTELIT. Segít az adásvételi szerződéskötés koordinálásában. (Akció keretében, vagy egyedi esetekben akár az ügyvédi költségeket is átvállalja.)

KEDVEZMÉNYEKET AD. Olykor további kedvezményeket és szolgáltatásokat biztosít, mint pl.

     - Energiatanúsítványt és/vagy önálló értékbecslését készít vagy készíttet nagy kedvezménnyel

     - Külön kiemeléssel hirdeti az ingatlanunkat egy meghatározott ideig

     - Az adott környékhez, évszakhoz, aktualitásokhoz alkalmazkodó további kedvezményeket, ajándékokat, plusz szolgáltatásokat adhat

Természetesen nekünk magunknak kell eldönteni, hogy számunkra előnyös-e, ha ingatlanunk értékesítéséhez megbízunk egy profi ingatlanközvetítőt. Vagyis megfelelő ellentételezést kapunk-e a nem kevés pénzünkért. Ami biztos, hogy vagy kényelmi szempontok, vagy a lehetséges eladási ár maximalizálása érdekében, vagy egyéb oknál fogva sokan választanak ma is ingatlanost a lakásuk/házuk értékesítéshez. Időt spórolnak meg ezzel és sok felesleges, akár jogi kellemetlenséget megelőzhetnek ez által.

Gondold meg, hogy számodra lehet-e segítség egy profi ingatlanos!

Ha a válasz "Igen", akkor javasoljuk, hogy jelöld be az "Ingatlanközvetítő segítségét kérem" rubrikát az Otthontérképen a hirdetésed feltöltésekor, és partnerünk felveszi veled a kapcsolatot.

Bármit is válassz, sikeres értékesítést kívánunk itt az Otthontérképen!

És, ha nem csak eladnál, hanem vennél is, akkor is keresgélj nálunk!

"Bízd ingatlanod eladását a Pont Jó Ingatlan szakértőire! Itt olvashatsz bővebben a szolgáltatásukról"

Otthontérkép csapata

Tisztelt Őszinte ingatlanos!

Pár napja gyanútlanul sétáltam a belváros egyik utcájában és majdnem meghaltam. Lezuhant egy óriási kőváza az egyik bérház erkélyéről. Szerencsére két méterrel mögöttem esett le. De mi van, ha megsérülök, netán súlyosan, vagy meg is halok? Ki a felelős?

Tisztelettel:

Bartos Jolán

Tisztelt levélíró!

A Polgári Törvénykönyv szerint az épület egyes részeinek lehullásával vagy az épület hiányosságai révén másnak okozott kárért az épület tulajdonosa felelős. Amennyiben társasházról van szó, az épület tulajdonosának a tulajdonostársak közössége minősül.

Mentesül azonban a tulajdonos, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében nem járt el felróhatóan.

A bírói gyakorlat alapján az épületkárért való felelősség körébe tartozik az épület részének tekinthető minden olyan tárgy által okozott kár, amelyet az építménnyel tartósan vagy más módon egyesítettek. Nem tartozik tehát ebbe a körbe az épülettel nem egyesített díszítés, a közös használatú helyiségekben, például lépcsőházban, folyosón elhelyezett bármilyen tárgy hiányosságából, lehullásából keletkezett kár.

A fentiek mellett a bíróság egy konkrét ügy kapcsán az épületkár fogalmi körébe vonta például a hóeltakarítást is. Eszerint az épület tulajdonosának felelősségi körébe nemcsak az építési szabályok betartásának az elmulasztása, hanem karbantartási - ezen belül hóeltakarítási, veszélymegelőzési - kötelezettségeinek az elmulasztása is szolgál. A karbantartási kötelezettség körében elvárható az épület tulajdonosától a tető hófogó ráccsal való ellátása.

Egy másik esetköre az épületről lehulló tárgyak által történő károkozásnak az épületen elhelyezett tárgyak leesésével okozott kár. Ebben az esetben a károsulttal szemben azt, akinek érdekében a tárgyat elhelyezték, az épület tulajdonosával együtt egyetemleges felelősség terheli. Ezek a szabályok azonban nem érintik a felelős személynek azt a jogát, hogy a konkrét károkozótól a kár megtérítését követelhesse.

Az említettek mellett a jogi szabályozás kitér arra az esetre is, amikor valamely tárgynak a lakásból vagy más helyiségből való kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okoznak kárt. Ebben az esetben a kárért a károsulttal szemben a lakás vagy helyiség bérlője vagy egyéb jogcímen használója felelős.

Abban az esetben, ha a károkozó konkrét személyét a bérlő vagy a használó megnevezi, kezesként felel a károkért, ami azt jelenti, hogy akkor lesz köteles megtéríteni az okozott kárt, ha a konkrét károkozóval szemben az nem érvényesíthető. Mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a károkozó jogosulatlanul tartózkodott a helyiségben.

Amennyiben valamely tárgynak az épület közös használatára szolgáló helyiségeiből való kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okoznak kárt a károsulttal szemben, az épület tulajdonosa felelős. Ha a tulajdonos a károkozót megnevezi, kezesként felel. Közös használatra szolgáló helyiségnek minősül például a mosókonyha, a lépcsőház, a folyosó, vagy a padlástér.

Abban az esetben, ha a fentiekben meghatározott módokon bármely vagyontárgyunkban kár keletkezik, a bizonyíthatóság érdekében nagyon fontos, hogy dokumentáljuk azt. Erre megfelelő eszközként szolgálnak a fényképfelvételek.

Amennyiben esetleg tanúk is jelen voltak a káresemény helyszínén mindenképpen érdemes a nevüket és elérhetőségüket felírni, valamint az esetről írásos feljegyzést, jegyzőkönyvet készíteni. Ezekre elsősorban azért van szükség, hogy amennyiben az épület tulajdonosa, vagy a kárért felelős egyéb személy vitatja a felelősségét bizonyítani tudjuk a kártérítési követelésünk jogalapját. 

Szerzőnk dr. Fekete Klaudia, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Nyerjen Philips termékeket! (x)

Mit lehet tenni, ha kiderül, hogy a társasházat üzemeltető cég nem fizette be vagy nagyon sokat késve fizeti a közüzemi számlákat?

A társasház tulajdonostársainak közössége az általuk viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat. Ezen ügyek intézése során a társasházat a különböző jogviszonyaival összefüggésben, harmadik személyekkel szemben a közös képviselő képviseli, akinek feladati közé tartozik a társasház üzemeltetésével összefüggésben felmerülő költségek beszedése a tulajdonostársaktól, valamint a beszedett összegek kifizetése a szolgáltatóknak.

Előfordul azonban, hogy a közös képviselő nem végzi megfelelően a munkáját és késve, vagy esetleg egyáltalán nem fizeti be a társasház számláit. Sajnos arra is van példa, hogy a tulajdonostársaktól beszedett pénz eltűnik. Felmerül a kérdés, hogy vajon milyen lehetőséget biztosít a jogi szabályozás a kötelezettségüket szándékosan, vagy gondatlanul elmulasztó közös képviselővel szemben?

A társasházi törvény alapján abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, valamint véleményezi a közgyűlés elé terjesztett éves elszámolást és a következő évi költségvetést.

A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani, mely előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.

Amennyiben a számvizsgáló bizottság, vagy a közgyűlés által kijelölt tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható az ellenőrző funkció, könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható e feladatok ellátásával, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.

A felsorolt személyek, szervek nagyon fontos ellenőrzési funkciót töltenek be. Eljárásuk során lehetőségük van arra, hogy amennyiben a közös képviselő tevékenységével, a társasház vagyonával való gazdálkodásával kapcsolatban visszaéléseket észlelnek, jelezzék azt a közgyűlésnek. Emellett természetesen, ha a tulajdonostársak közül bárki bármilyen gyanús körülményt lát, kezdeményezheti a közgyűlés összehívását.

A törvény alapján ugyanis kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.  

Ezt követően a közgyűlésnek lesz lehetősége a közös képviselő tisztségéből való felmentéséről dönteni. Emellett amennyiben a közös képviselő nem tud elszámolni a részére átadott pénzeszközökkel, a közgyűlés jogosult ellene büntetőfeljelentést tenni, valamint a fizetési kötelezettségek késedelmes teljesítésével vagy nemteljesítésével összefüggésben okozott kár megtérítése érdekében pert indítani.

Szerzőnk dr. Fekete Klaudia, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Nyerjen Philips termékeket! (x)

Ingatlanra haszonélvezet többféleképpen alapítható, melynek egyik lehetősége a szerződéskötés. Ugyanakkor sok esetben az elhunyt tulajdonos házastársát megillető haszonélvezeti jog alapján kell a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek az ingatlannal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket egymás között megosztania.

A haszonélvezeti jog tartalma mindkét esetben ugyanazt takarja: haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Ez értelemszerűen nem csak jogokat, de kötelezettségeket is von maga után. Így a Polgári Törvénykönyv szerint a haszonélvező viseli - a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével - a dologgal kapcsolatos terheket.

Társasházi ingatlan esetén azonban felmerül a kérdés, hogy kettejük közül kit terhel a közös költség-fizetési kötelezettség, ha a haszonélvező gyakorolja is az őt megillető jogot.

A társasház közösségére vonatkozó jogokat és kötelezettségeket azok speciális mivoltára tekintettel külön törvény, a társasházi törvény szabályozza. A társasházi törvény úgynevezett háttérszabálya a fent említett Polgári Törvénykönyv, így minden olyan kérdésben, amit a társasházi törvény nem szabályoz, a Polgári Törvénykönyvet kell alkalmazni.

A közös költségről azonban tartalmaz a társasház szabályokat, így egyértelműen kimondja, hogy a közös költség a tulajdonostársakat terheli tulajdoni hányaduk szerint (ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik). Ebből tehát az következik, hogy a közös költséget minden esetben a tulajdonostársnak kell megfizetnie, akkor is, ha a lakást a haszonélvező használja.

Ez egyébként abból a szempontból a tulajdonostárs érdekét is szolgálja, miszerint a társasháznak a tulajdonossal szemben vannak olyan jogosítványai, amelyekkel a meg nem fizetett közös költséget érvényesítheti. Ennek során akár jelzáloggal is megterhelheti a lakást. A haszonélvezet a tulajdonosváltásra tekintettel fennmarad, így belátható, hogy a tulajdonos érdeke elkerülni azt a szélsőséges helyzetet, hogy a lakásra végrehajtást vezessenek a meg nem fizetett közös költség miatt.

Ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonos és a haszonélvező egymás között ne számolhatnák el a közös költséget, ez a megállapodás és elszámolás azonban nem tartozik a társasházra, amely tehát a tulajdonossal szemben léphet fel.

Vannak azonban olyan vélemények, amelyek szerint attól, hogy a társasházi törvény nem említi a haszonélvezőt, sőt éppen emiatt, igenis a haszonélvező kötelessége a közös költség megfizetése. Eszerint az álláspont szerint a rendelkezési jog kivételével (ami alapján az ingatlan eladható) gyakorlatilag a haszonélvező gyakorolja a birtoklás, használat és hasznosítás jogát, így igenis alkalmazni kell a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit, miszerint a haszonélvezeti jogát gyakorló haszonélvezőt terhelik a dolog használatával, fenntartásával kapcsolatos kötelezettségek.

Tekintettel a nem egységes ítélkezés gyakorlatra, a Kúria jogesetelemző csoportja kiadott egy állásfoglalást, mely az első megoldást támogatja. Azt javasolják tehát, hogy egy peres eljárásban a bírák a tulajdonos kötelezettségének tekintsék a közös költség megfizetését. Azoknak a társasházi tulajdonosoknak tehát, akiknek az ingatlanát haszonélvezeti alapján más személy használja, legyenek körültekintőek a közös költséggel kapcsolatban, hiszen a joggyakorlat várhatóan ebbe az irányba mozdul el, és a társasház bejegyezhető jelzálogjoga miatt is az ő érdekük elkerülni a nagy összegű tartozás felhalmozódását.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Súlyos bírságokkal és helyreállítási költségekkel is számolniuk kell azoknak a lakástulajdonosoknak, akik a szükséges engedélyek beszerzése nélkül végeztetik el a különféle felújítási munkálatokat lakásukban.

Mivel az őszi időszak adja a lakásfelújítás főszezonját, így ezekben a hetekben még fontosabb az építési rendelkezések megismerése. Annak ellenére azonban, hogy 2017-től kevesebb munkálathoz van szükség építési engedélyre, továbbra is összetett, többszintű szabályozás vonatkozik a lakásfelújításra, aminek részét képezik a társasházak speciális rendelkezései is – emelik ki a Házfórum társasház-szakmai fórum szakértői.

A legfrissebb reprezentatív felmérések szerint a lakosság negyede tervezi átalakítani, modernizálni ingatlanát. A munkálatok megkezdése előtt azonban mindenképp érdemes tájékozódni a vonatkozó szabályozásról, mivel a szükséges engedélyek hiányában egyfelől helyreállítási kötelezettség, másfelől pedig bírság terhelheti a megrendelőt.

A tájékozódás nehézségét az adja, hogy többszintű szabályozás vonatkozik a társasházi lakások felújítására: egyfelől az országos, másfelől a helyi önkormányzati szabályozását, harmadrészt pedig a társasházak saját rendelkezéseit kell figyelembe venni, egyes esetekben pedig a közműszolgáltatók kritériumai is tovább bonyolíthatják a folyamatokat. Az országos szabályozás keretébe tartozik például, hogy mely munkálatokhoz szükséges építési engedélyt beszerezni. A helyi rendeletek azonban az országosnál szigorúbb feltételeket is szabhatnak a felújítási munkálatok elvégzéséhez, tekintettel például a műemléki településkép védelmére, helyi sajátosságokra.

„2017 évelejével a 482/2016. (XII. 28.) Kormányrendelet értelmében még kevesebb munkálathoz van szükség építési engedély beszerzésére, azonban a legfőbb problémát a tapasztalat szerint az jelenti, hogy a társasházakra vagy az adott társasházra vonatkozó feltételeket nem ismerik a tulajdonosok. Ezeket a szabályokat a társasházi törvény, valamint a házak alapító okirata és szervezeti és működési szabályzata tartalmazza. Ezek megismerése tehát elsődleges feladat egy nagyobb átalakítás előtt” – hangsúlyozta Sárvári Marcell, a Házfórum vezető szakértője.

A társasházi törvény (§21 (1)) értelmében ugyanis az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő elemeket érintő munkálatokhoz a közösség, pontosabban a közvetlenül érintett tulajdonosok kétharmadának írásos beleegyezése szükséges. Abban az esetben például, ha valaki összevonna két egymás melletti lakást a falak átalakításával, a közvetlen szomszédok tulajdoni hányad szerinti kétharmados beleegyezésére lesz szüksége a statikai szakvélemény mellett.

„A szükséges engedélyek beszerzése nélkül a felújító tulajdonos birtokháborítást követ el, aminek alapján a helyi jegyző az eredeti állapot visszaállítására, valamint bírság fizetésére kötelezheti az illetőt. Ezen a téren a legvitatottabb témát a tartófalakhoz, oszlopokhoz és gerendákhoz kapcsolódó munkálatok adják. Ezek a tartószerkezeti elemek ugyanis akkor is az épület közös tulajdonú részeit képezik, ha egy lakáson belül helyezkednek el, így ezeknél mindig szükséges a tulajdonosi hozzájárulások bekérése” – fejtette ki Sárvári Marcell.

Ugyanígy közös tulajdonnak minősülnek a víz- és fűtéscsövek is. A csővezetékek átalakítása, illetve új rákötés esetén azonban már a szolgáltató is további kritériumokat fogalmazhat meg. Így például jegyzett szakemberrel történő terveztetéshez, tervjóváhagyáshoz és használatba vételi engedélyhez köthetik a munkálatokat. A csővezetékek esetében további kérdést jelent, hogy egyéni vagy közösségi büdzséből történjen a csőcsere. 

Főszabályként azt mondhatjuk, hogy minden egyedi igényből származó költséget az adott tulajdonosnak kell fedeznie, így például azt is, ha a fürdőszoba áthelyezésével elterelné a vízcsöveket. Azonban, ha a felújítás során modernebbre, tartósabbra vagy csak újra cserélnék a csöveket, ez közösségi érdeket szolgál, így ezt a közös büdzséből fizetheti a közösség. Az esetleges viták megelőzése érdekében érdemes lehet állandó érvényű határozatba foglalni ezeket a rendelkezéseket.

Tisztelt Őszinte ingatlanos!

A tulajdonostársak (házaspár, illetve testvérek) egyhangú döntése alapján történt ingatlan értékesítéssel, amely a szerződésbe is bele van foglalva, megszűnik-e automatikusan a közös tulajdoni jogviszony? Ezen eljárásoknak milyen ütemezési elemei vannak, s azok végrehajtásához mikor kell igénybe venni az ügyvéd közreműködését?

Nagy József 

Kedves Nagy József!

Ha a tulajdonostársak a közös tulajdon értékesítéssel történő megszüntetésében állapodnak meg, akkor az ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés és a tulajdonjog átruházásának ingatlan nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Tehát a közös tulajdon a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szűnik meg.

A tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, tehát a tulajdon átruházására irányuló szerződés előkészítéséhez ügyvéd közreműködését kell igénybe venni.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.