Tisztelt Őszinte ingatlanos!

Elolvastam a NAV oldalán található 10. információs füzetet az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban és felmerült bennem egy kérdés. Ha 90 napnál kevesebb időszakra szeretném bérbe adni a saját tulajdonomban levő ingatlanomat, akkor az már üzletszerű tevékenységnek, tehát "szálláshely-szolgáltatás"-nak minősül akkor is, ha nem nyújtok a bérbeadáson kívül más szolgáltatást (pl. nem adok reggelit a bérlőnek stb...) ? Tehát ahhoz, hogy rövidebb időszak(ok)ra bérbe tudjam adni a saját tulajdonomban levő lakásomat, ahhoz már vállalkozónak kell lennem?

Tisztelettel

B. Imre! 

Kedves B. Imre!

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 57/A. § (1) bekezdése szerint fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az lehet, aki - nem egyéni vállalkozóként - a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra.

A fentiek alapján Ön szálláshely-szolgáltatási tevékenységet adószámos magánszemélyként is jogszerűen folytathat, nem kell egyéni vállalkozóként bejelentkeznie a Nemzeti Adó- és Vámhatósághoz.

Felhívjuk szíves figyelmét, hogy szálláshely-szolgáltatási tevékenység a jegyző egyéb szálláshely-üzemeltetési engedélye alapján végezhető.

Egyéb szálláshelynek – a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely kivételével – a szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része minősül (tehát a magánszemély saját célra épített épülete is hasznosítható), ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

Bármely további kérdése, kérése esetén állunk szíves rendelkezésére. Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe. 

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

A tapasztalat azt mutatja, hogy még a legbékésebb családokban is viszályt tud szítani a közös tulajdonban álló ingatlan. Nézeteltérést okozhat, hogy ki lakjon benne, adjuk-e ki albérletbe, vagy értékesítsük, felújítsuk-e előtte, vagy sem.

Nem csoda hát, ha előbb-utóbb felmerül az igény a közös tulajdon megszüntetésére.

Ennek legkézenfekvőbb módja az, ha az egyik tulajdonostárs megváltja a másik tulajdoni hányadát. Ebben az esetben a vételár meghatározása a felek döntésén múlik, ahogyan annak sincs akadálya, hogy a tulajdonrész átruházása ajándékozással történjen.

Amennyiben szándék vagy pénzügyi fedezet hiányában nincs mód az egymás közötti adásvételre, harmadik személy részére is értékesíthető a tulajdoni hányad. A tulajdonostársaknak azonban ebben az esetben is elővásárlási joga van, ami a tulajdoni hányad mértékétől független. Ez azt jelenti, hogy bármelyik tulajdonostárs hirdetheti a saját tulajdoni hányadát, de a kapott vételi ajánlatot közölnie kell a tulajdonostársakkal. Csak akkor értékesítheti az ingatlant harmadik személynek, amennyiben a tulajdonostársak ugyanazon feltételek mellett, ugyanolyan áron nem élnek az elővásárlási jogukkal.

A tulajdonostárs tulajdonrészének megvásárlása a közös tulajdon megszüntetésének csak egyik módja, hiszen dönthetnek úgy is, hogy a teljes ingatlant értékesítik egy kívülálló személy számára, majd a vételáron a tulajdoni hányad arányában osztoznak.

Amennyiben a tulajdonostársak között nincs egyezség a közös tulajdon megszüntetésének módjában, vagy a megváltási árban nem tudnak közös nevezőre jutni, úgy közös tulajdon megszüntetése iránti pert lehet az ingatlan fekvési helye szerint illetékes bíróságon indítani. Az eljárás végén a bíróság dönt a közös tulajdon megszüntetésének módjáról, illetve szakértő bevonásával dönti el, hogy ténylegesen mennyit ér az ingatlan.

A törvény rendelkezése szerint elsősorban természetben kell megosztani a közös tulajdon tárgyait. Ingatlan esetén ez ritkán lehetséges műszaki és építésügyi előírások miatt.

Amennyiben a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja a tulajdonjogot, ahhoz a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Ez alól kivételt képez, ha a döntés értelmében a közös tulajdonban álló ingatlanrész az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába kerül, és ez nem sérti az ő méltányos érdekeit.

Önmagában az, hogy valamelyik tulajdonostárs bent lakik az ingatlanban, nem jelent garanciát arra nézve, hogy ez a közös tulajdon megosztását követően is így maradhat. Amennyiben ugyanis nem az ő tulajdonába kerül az ingatlan, a bíróság kötelezheti a kiköltözésre.

Kivételes módon lehetőség van arra, hogy ha tudja igazolni, hogy ez az ő méltányos érdekét sérti, akkor annak ellenére, hogy már nem tulajdonos, a tulajdoni hányadával arányos használati jogot kapjon, és ennek megfelelően az ingatlanban maradjon. A használati jog értékcsökkentő hatását azonban az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Minthogy a közös tulajdon megosztása iránti per költségét, beleértve az ingatlan értéke alapján meghatározott illetéket, illetve a szakértői költséget is, a tulajdonostársaknak kell viselnie, általában mindenki számára előnyösebb a tulajdonostársak egymás közötti egyezsége.

Szerzőnk: dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértője

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Mit tudok tenni abban az esetben, ha nem kapok közgyűlési kivonatot, a közös képviselő elérhetetlen, a 4 lakásból 3 lakásban albérlők laknak, a tulajokat semmi nem érdekli csak a bevétel. A jegyzőnek írtam már, de nem működik nem válaszol. A bíróságon tudom megtámadni? A közös képviselő persze levélben fenyeget a határozatok be nem tartására, megemelt közös ktsg fizetésére, stb. hivatkozva, amit jeleztem neki, hogy nem kaptam meg. Erre nem reagál. Nos ilyenkor mit lehet tenni? A bírósági keresetben mire kell hivatkozni?

Tisztelettel

Egy olvasó

Kedves Kérdező!

A közgyűlés határozata abban az esetben támadható meg, ha az jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Ekkor bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.

A határidőt nem befolyásolja, ha a közös képviselő nem küldi meg a tulajdonosoknak a közgyűlés jegyzőkönyvének egy másolati példányát, tehát a határozat meghozatalától, azaz a közgyűlés időpontjától számított hatvan nap áll a rendelkezésére a határozat megtámadására.

A jelenleg hatályos szabályozás szerint, amint Ön is írta, a közös képviselőnek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.

A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak.

A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez. A jegyző az eljárást az arra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az eljárásra okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egyéves határidőn belül indíthatja meg.

Ha a jegyző az eljárást a fenti határidőn belül nem indítja meg, az illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal − az arról történő tudomásszerzést követő 15 munkanapon belül − kivizsgálja a mulasztás okát, és a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja.

Ha a jegyző lefolytatja az eljárást, és a társasház működésének fentiekbe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Másrészt lehetősége van a közgyűlésnek a jelenlegi közös képviselőt leváltani, és helyette új közös képviselőt választani. Ehhez azonban szükséges, hogy a tulajdonosok, akár meghatalmazás útján, képviseltessék magukat a közgyűlésen.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

A Ptk. által szabályzott  a PTK. 6:185. § [Foglaló] (2) bekezdése szerint:

"Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár."  Ezen bekezdésnél mit értünk azon, hogy egyik fél sem felelős? A joggyakorlat mit mond ki a felelős kérdéssel kapcsolatban. Ha például egy lakásvásárlásnál, kevesebb hitel ítélnek meg a vevő részére, az saját hibának minősül, vagy az a vevő saját hibáján kívüli egyéb ok?
Másik kérdésem az lenne, ha a lakásnak két tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos más országban él, ami nem Európa, akkor a meghatalmazásnál mire kell figyelni, hogy minden szabályos legyen. A meghatalmazást, hogyan kell elkészíteni? (ellenjegyzés stb...)

Tisztelettel

József

Kedves Kérdező!

1. Kérdés:

A törvény a foglalóval kapcsolatban valóban nem ad konkrét definíciót, azonban a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős kitétel alatt például olyan esetet kell érteni, amikor az adásvételi szerződésben az eladó is vállal kötelezettséget az ingatlan tehermentesítésével kapcsolatban, illetve a vevő is vállal kötelezettséget a vételár megfizetésével kapcsolatban, és egyik fél sem tesz eleget a vállalt kötelezettségének.

Álláspontom szerint, amennyiben az adásvételi szerződésben a felek külön nem rendelkeznek arra az esetre vonatkozóan, ha a bank nem bocsátja a vevő rendelkezésére a megigényelt kölcsönt teljes egészében, amelyre tekintettel a vevő nem tudja kifizetni a vételárat, és így az adásvételi szerződés teljesítése meghiúsul, akkor úgy kell tekinteni, hogy a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős.

A feleknek azonban a szerződési szabadságuk keretében lehetőségük van a foglalóval kapcsolatos felelősség kérdését is részletesen rendezni az adásvételi szerződésben.

2. kérdés:

Ha az adásvételi szerződés meghatalmazás útján történő aláírása mellett dönt valamely tulajdonos, akkor olyan meghatalmazást használhat fel a jogügylet során, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. A meghatalmazás aláírása az adásvételi szerződéshez hasonlóan, abban az esetben, ha arra nem Magyarországon kerül sor, akkor külföldi közjegyző, vagy magyar külképviselet előtt történik.

A külföldi közjegyző az aláírásával tanúsítja, hogy az okiratot előtte írta alá a meghatalmazó. Mivel a külföldi közjegyző aláírás-hitelesítése a magyar földhivatali eljárás során önmagában nem elegendő, szükséges a közjegyzői tanúsítvány felülhitelesítése (apostille) is. A felülhitelesítés azt igazolja, hogy a külföldi közjegyző jogosult volt a szerződő fél aláírásának hitelesítésére.

Tekintettel arra, hogy a hitelesítés ekkor idegen nyelven történik, a földhivatali eljárásban csatolni kell a hiteles magyar nyelvű fordítását is a meghatalmazásnak.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

" Lakás vásárlás előtt állok és szembe kerültem egy olyan irodával, amelynél banki bedőlt ingatlanok közül lehet vásárolni. Követeléseket árulnak, több fenntartásom is van velük szemben, pl hogy a konkrét információkat úgy kell kihúzni belőlük. Kérdésem: érdemes-e ilyen irodákkal szerződést kötni, lesz-e belőle üzlet, amit ígérnek vagy csak elbukom az előre befizetett 580.000Ft munkadíjat, amit 6 hónap ügyintézésre kérnek el? "

Tisztelettel

Tibor 

Kedves Tibor!

Ahogy Ön is írta, az ilyen ügyletek legfontosabb különbsége a klasszikus ingatlan adásvételi szerződésekhez képest az, hogy a vevő valójában nem ingatlant, hanem egy olyan banki követelést vásárol meg, amelyet a követelés adósa (általában az ingatlan tulajdonosa) nem tud(ott) visszafizetni a hitelező banknak.

A banki követelés megvásárlásával (azaz a „vételár” kifizetésével) a bank kintlevősége megszűnik, a vevő pedig a bank helyébe lép, megszerezve mindazon jogokat és kötelezettségeket (előnyöket és hátrányokat), amelyek a követeléshez tapadnak. Ezt követően kezdődhet meg az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházása a vevőre, valamint a birtokbavételi eljárás.

Mindez azt is jelenti, hogy – ha a bank még nem szerzett tulajdonjogot az adott ingatlanon a zálogjoga érvényesítésével, akkor – a vevő nem áll feltétlenül közvetlen kapcsolatban az ingatlan tulajdonosával, ezért nehezebben tud információkat szerezni az ingatlan állapotáról, valamint a jogügyelet teljesedése nagyban függ a tulajdonos együttműködési készségétől is.

Egyrészről a bankok – banktitokra hivatkozva – kevés információt osztanak meg a vevővel, és mivel az ingatlan az esetek többségében még lakott, ezért annak személyes megtekintésére sem mindig van lehetőség. Másrészről a birtokbaadás is jelentősen, akár fél évre vagy még hosszabb időre is elhúzódhat, ha a tulajdonos – annak ellenére, hogy a követelés „vételára”, vagyis az ő adóssága kiegyenlítésre került – vonakodik elhagyni az ingatlant (és lakáskiürítési pert kell vele szemben indítani), vagy esetleg magát a teljes folyamatot igyekszik különböző eljárási lépésekkel lassítani (panaszok, kifogások, fellebbezések benyújtásával, igényper indításával).

Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a banki ingatlanos lakásokra korlátozott vagy adott esetben kizárt az újabb (például felújításra szánt) hitelfelvétel lehetősége, valamint bizonyos esetekben előírhatják a „vételár” egyösszegű megfizetését is. Mivel ezek az ügyletek általában közvetítő irodákon keresztül zajlanak, ezért – ahogy Ön is tapasztalhatta – előzetes ügyintézési költségekkel kell számolni.

Összességében kijelenthető, hogy a banki követelések értékesítése egy létező, jogilag rendezett és működőképes tulajdonszerzési konstrukció, azonban a hagyományos ingatlan adásvételi szerződésekhez képest kétségtelenül több kockázatot rejt magában. Ezért ez jellemzően azok számára tűnhet vonzónak, akiknek nincs azonnali költözési szándékuk, hanem befektetési céllal vásárolnának a piaci ár alatt ingatlant.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

Mégsem ide tenném a fürdőszobát és az előszoba is nagyobb lenne. Módosíthatom a terveket és ha igen, akkor milyen egyéb szabályokra kell figyelnem? - kérdezte több olvasónk is. Az értelmezésben Kamocsay-Berta Eszter, a KCG Partners Ügyvédi Társulás vezető partnere segít.

Tervezési szerződések gyakori kitétele, hogy a tervező az általa készített terveken felhasználási jogot enged a megrendelőnek, a tervekhez kapcsolódó vagyoni jogait a megrendelőre átruházza, és ezzel hozzájárulását adja a tervek átdolgozásához, módosításához.

A tervezési szerződés a tervek felhasználása tekintetében sok esetben az egyértelműsítő céllal azt is kimondja, hogy a megrendelő jogosult a tervező eredeti tervei alapján megépült épület átalakítására, bővítésére. Ilyen szerződéses rendelkezések láttán fontos azonban tudni, hogy a tervező személyhez fűződő jogai nem szállnak, nem szállhatnak át. 

A tervező mely jogai maradnak meg?

A Szerzői Jogról szóló 1999. évi LXXVI. törvény (Szjt.) alapján a tervek átdolgozása a vagyoni jogok átruházásán túl a tervező személyhez fűződő jogait is érinti, érintheti. Így a mű integritásához való jog sérelmét is eredményezheti, ha a felhasználó nem jogszerűen gyakorolja az átdolgozás jogát; emellett szintén a tervező személyhez fűződő jogait sérti az építészeti alkotás vagy műszaki létesítmény külső megjelenését vagy a rendeltetésszerű használatot befolyásoló, a szerző hozzájárulása nélküli megváltoztatása. Tehát annak érdekében, hogy a tervező személyhez fűződő jogainak sérelmére ne kerüljön sor, a tervező hozzájárulását szükséges kérni az eredeti tervek alapján megvalósult épület átalakításhoz, illetve bővítéshez.  

Ennek az általános érvényű jogszabályi rendelkezésnek lényeges jogi korlátját az jelenti, hogy a tervező hozzájárulását a tervek átdolgozásához indokolatlanul nem tagadhatja meg. Az irányadó bírói gyakorlat szerint ugyanis az építmény tulajdonosát megilleti az a jog, hogy a tulajdonában álló épületet átépítse, ennek során külső megjelenését, építészeti kialakítását, rendeltetését módosítsa, vagy azt elbontsa. Mindazonáltal a tulajdonos használati jogának rendeltetésszerű gyakorlásához kapcsolódó átépítés nem eredményezheti a tervező szerzői jogainak sérelmét. Az irányadó bírói gyakorlat szerint, a tervező szerzői joga szempontjából a felhasználó hasznosítási jogosultságait úgynevezett érdek-összeméréssel kell mérlegelni.

A Kamara is szabályozza

A Magyar Építész Kamara Etikai-fegyelmi szabályzata (Etikai-fegyelmi szabályzat) az eredeti és a beavatkozó tervező viszonyában az eredeti terv felhasználásnak lehetőségét szintén rendezi, függetlenül attól, hogy a megrendelő rendelkezik-e felhasználási joggal a tervezési szerződés alapján. Az Etikai-fegyelmi szabályzat rögzíti, hogy a kamarai tag más tervező tervét csak előre, az eredeti tervezővel (tervezőkkel) írásban megkötött, egyértelműen megfogalmazott egyetértő megállapodás vagy szerződés alapján használhatja fel.

Ennek megfelelően a beavatkozó tervezőnek meg kell állapodnia az eredeti tervezővel a terv felhasználásról; ellenkező esetben az eredeti terveket készítő tervező minősített fegyelmi vétség miatt fegyelmi eljárást kezdeményezhet a beavatkozó tervező ellen. Ezt az álláspontot támasztja alá az Etikai-fegyelmi szabályzat 15. § (4) bekezdése, amely a terv felhasználásával egyetértő megállapodás tartalmát részletezi az eredeti és a beavatkozó tervező közötti viszonyban.

„Abban az esetben, ha az eredeti és a beavatkozó tervező között az eredeti tervező elzárkózása miatt nem jön létre a megállapodás az eredeti terv felhasználásáról, etikai panaszt lehet tenni az illetékes területi kamaránál az eredeti tervezővel szemben. A Magyar Építész Kamara Etikai-fegyelmi szabályzata szerint az a kamarai tag, aki indokolatlanul elzárkózik a terve felhasználásával megvalósult építmény átépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez, bontásához való hozzájárulás megadásától, vagy az írásbeli megkeresést követő 15 napon belül nem nyilatkozik, etikai vétséget követ el.” – emlékeztet az ügyvéd.

Az Etikai-fegyelmi szabályzat egyúttal azt is rögzíti, hogy a megvalósult építmény átépítésére, a beavatkozó tervező által megvalósított áttervezés nem minősül etikai vétségnek, ha a felhasználási szerződés aláírását az eredeti tervező anyagi okokból, vagy indokolatlan építészeti kifogásra hivatkozva tagadja meg. Az eredeti tervezőt terheli annak bizonyítása, hogy az általa hivatkozott építészeti kifogások kellően megalapozottak.

Vita esetén az „indokolatlan építészeti kifogás” kérdésében az épület fekvése szerint illetékes területi építész kamara elnökségének véleménye az irányadó. A Magyar Építész Kamara állásfoglalása alapján lehetőség van arra, hogy a beavatkozó tervező az eredeti tervező területileg illetékes kamarájától állásfoglalást kérjen annak megerősítése érdekében, hogy az új tervező mindent megtett a megállapodás megkötése érdekében, azonban az eredeti tervező indokolatlanul tagadta meg hozzájárulását. Az Etikai-fegyelmi szabályzat értelmezésében, amíg a panasszal kapcsolatos vagy a fegyelmi eljárás zajlik, a tervezési munkálatok folytatódhatnak.

„Látható tehát, hogy a tervező szerzői jogait mind a vonatkozó szerzői jogi szabályok mind pedig a kamarai szabályok megfelelően védik bizonyos korlátokkal. E korlátok beazonosítása mindig gondos szakmai megítélés tárgyát képezi” – hangsúlyozta el Kamocsay-Berta Eszter. 

Elavult a házirendjük? Nincs baj, könnyedén módosíthatják és az élethez igazíthatják. Mutatjuk a legfontosabbakat. 

Egy tipikus hiba, amit szinte minden lakás tulajdonos elkövet, az árazással kapcsolatos.

Az egyszerű válasz nyilván az lenne: sehogy. Köszi. Erre már én is rájöttem, hogy hiába tip-top a lakásom, ha a jóérzésű (értsd normális) vevők kifordulnak, amikor a házat és/vagy a kapualjat meglátják. Elképesztő árcsökkentő tényező, hiszen a lakóközösség „igényességéről” is sokat elmond ez, így a lakásvásárlók 90+ százaléka bizony menekül ilyenkor.

Miért van az, hogy ugyanazon a környéken akár ugyanaz a típuslakás, hasonló állapotban akár 1-2 millióval is olcsóbb lehet, mint emeleti társa?