Kedves Őszinte Ingatlanos!

Az lenne a kérdésem, hogy kell-e félni illetve mire kell ügyelni ha olyan ingatlant akar vásárolni az ember, amely valamely bank bedőlt hiteléből származik, és amelyet faktoring cég(!) értékesít (kis közvetítő ügynökségen keresztül)? Ezek azt hiszem az ún. 'visszavett banki ingatlanok'.

Ha jól tudom, akkor ilyenkor igazából nem is ingatlant vesz az ember, hanem a bankok követeléseit vehetem meg (általában jóval alacsonyabb ajánlati áron, mint az ingatlan piaci értéke), majd ezután az immár sajátommá vált követelést (ez mire is vonatkozik? a zálogjogra?) behajtatom a faktoring céggel, jutalék fejében, így végül a tulajdonomba és ha akarom, birtokomba is kerül az ingatlan. Jól értem-e a folyamatot?

Van-e ebben valami átverés? Mi benne a kockázat?

A fentiek értelmében egyrészt én vagyok a gonosz ingatlancápa, aki (ha úgy dönt) kilakoltatja a faktoring céggel a szegény, de természetesen becsületes jóravaló kisgyermekes családot (ha van); nyilván ezt az erkölcsi terhet is vállalni kell.

Másrészt nem kell-e félnem attól, hogy a faktoring cégnél nagyon-nagyon elhúzódik az ügyintézés mire én 1/1-es tulajdonosként birtokba vehetem az ingatlant? Mivel mint tudjuk, a magyar jog a birtokost védi, nem a tulajdonost.

Válaszát előre is köszönöm,

Gábor

Kedves Gábor!

Nem a legegyszerűbb de kétség kívül a legnagyobb haszonnal kecsegetető szegmenst választottad az ingatlan piacon. Félni nem kell, cserébe érteni kell hozzá, szakértelem hiányában egy kiváló ingatlan szakjogász és vagy speciálisan ilyen ügyletek kezelésére szakosodott ingatlanirodák segítségére lesz szükséged a valóban bonyolult folyamatok miatt.

A „banki” vagy „bedőlt” ingatlanok vétel többféle módon történhet.

1. Az adós valamely közben járó, közvetítő cég segítségével értékesíti az ingatlant. Ebben az esetben a tulajdonossal (nem biztos, hogy az adóssal) történik az adásvétel megkötése, a hitelezők írásos hozzájárulásával. Ezek az iratok tartalmazzák, hogy az egyes hitelezők milyen összeget várnak el. Ezen nyilatkozatok birtokában tudunk biztonsággal adásvételt kötni. Az elvárt összeg befolyik, majd kiadják a tulajdoni lapon szereplő teherként bejegyzett összegek törlésére vonatkozó nyilatkozatokat.
2. A hitelező értékesíti az ingatlanon szereplő terhet, adósságot, vagyis követelést veszünk meg. Magán emberként és vagy cégként, egy évben egyszer tudunk ilyet venni, de ha 2 egymást követő éveben tesszük vizsgálni fogják az üzletszerűséget. Ebben az esetben az adós, vagy és tulajdonos nekünk fog tartozni, és különböző jogi és nem jogi folyamatok végén lesz végül tulajdonjogunk.
3. Az adósságot már nem a hitelező kezeli, hanem valaki megvásárolta a követelést, már zajlanak a háttér alkuk az adóssal. ezután a 2. pontban leírtak szerint tudunk tulajdon jogot szerezni.

Vagyis a folyamatot, ha nem is részletekbe menően, de jól látod.

Átverés egyikben sincs, de minden lépésnél ott kell lenni és mindent át kell olvasni, ami egy ilyen ügylettel kapcsolatban felmerül.

Kockázat mindig minden ingatlan ügylettel kapcsolatban van, melyek szorosan összefüggnek egymással.

Jelen esetben a következők lehetnek:

• pénzügyi kockázat. Vagyis kezdeti összeg nem lesz elég az ügylet végig viteléhez.
• időben elhúzódik az ügylet. Az elvárt vagy ígért hozamot csökkenti, késlelteti a tulajdon és birtok szerzést. Általában 15-20% körüli éves hozamról beszélünk. Az adott ügy kifutási idejét több tényező is befolyásolja. Néhány példa:

a, törvényi változás (ilyen volt idén, hogy a vh. törvény áprilisi változása alapján, csak a becsértél 100% adhatja első körben árverésen és vagy kívül a végrehajtó az ingatlant);

b, az adós/tulajdonos kifogásokkal, perrel, fellebbezésekkel lassítja a folyamatot;

Az ingatlanból a volt tulajdonost és vagy adóst törvényesen a végrehajtói folyamatok végén, a bíróság rendeli el. Azonban mire ide eljutunk több jó lehetőséget is megadnak az adósság kezelő cégek, vagy befektetők, kiköltözési támogatás, visszabérlési lehetőség stb. És ne felejtésük el, hogy általában a teljes adóság nagyobb részét elengedjük az adósnak.

A teljesség igénye nélkül, a kérdésekre ezek a válaszok, ha konkrétabb kérdésed van, vagy megbízható céget keresel, természetesen tudok ajánlani.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Elég sok vita van manapság arról, hogy éppen meghal vagy csak átalakul az ingatlanközvetítői piac. Többen megkérdőjelezik a kizárólagos szerződések létjogosultságát, vannak, akik ezek jogi következményeire hívják fel a figyelmet. Mi most Nagy Zoltán ügyvédnek a kockázatokról kialakított álláspontját közöljük szerkesztett formában.

Az ingatlanpiac fellendülésével együtt gyarapszik az ingatlanközvetítők és ügyfeleik közötti vitás helyzetek száma is - összegezte Nagy Zoltán. A leggyakoribb konfliktus típus, ha az eladó utólagosan nem akarja kifizetni a jogszerű közvetítői díjat vagy ha a közvetítő nem látja el a szerződésben vállalt feladatokat. A harmadik típus, hogy a kizárólagosságból fakadó félreértések miatt fordulnak ügyvédhez a felek - ismertette.

Nagy Zoltán is úgy vélte, hogy az ingatlanközvetítő és a megbízó számára egyaránt a kizárólagos szerződés lehet a legelőnyösebb megoldás, ehhez azonban megfelelő vevőszerzési és -megtartási politika szükséges. Hangsúlyozta azt is, kizárólagos szerződésnél például a megbízó jutalékkedvezményt kaphat, a közvetítő pedig plusz szolgáltatásokat - értékbecslést, fényképportfólió készítést - jelölhet meg feladataként. Mindazonáltal a hatályos jogszabály csupán annyit rögzít: a kizárólagos szerződésben a közvetítő vállalja, hogy igyekszik vevőt találni az eladó ingatlanra, a megbízó pedig más közvetítővel nem szerződik le, saját maga viszont hirdetheti az ingatlant.

Abban az esetben tehát, ha a megbízó adja el ingatlanát, igazolhatóan nem az ügynök találta a vevőt, és nem rajta keresztül történt az értékesítés, akkor nem hajtható be a közvetítői díj még kizárólagos szerződés esetében sem - hívta fel a figyelmet a szakember. Hozzátette azt is, hogy mindez a szerződés megszűnését követően is fennáll, vagyis csak akkor kell fizetni a megbízási díjat, ha a közvetítő adta el az ingatlant - idézte őt a távirati iroda.

Nagy Zoltán beszámolt arról is, hogy az elmúlt fél évben egyre többen fordultak bírósághoz a kizárólagos szerződések tisztességtelensége miatt, amelynek eredményeként jogszabályozási szinten is folyamatosan foglalkoznak a témával, az átfogóbb szabályozás érdekében. Tisztességtelen feltételnek minősül például, ha a megbízónak mindenképpen meg kell fizetni a közvetítői díjat bármelyikük is adja el az ingatlant, valamint az is, ha a szerződés kiköti, hogy az eladó nem hirdetheti az ingatlant.

Természetesen ezek kiszűrhetőek a szerződésben, azonban a megkötésre gyakran furcsa körülmények között kerül sor, ezért nem biztos, hogy a megbízó alaposan megismerheti a szerződést vagy előzetesen ügyvéddel konzultálhat - mutatott rá a szakember. Megjegyezte, hogy a vitás helyzeteket csak nagyon ritkán sikerül peren kívüli megállapodással orvosolni, általában bíróságra jutnak az ügyek.

Hagyományainkhoz híven a jogi szakértők mellett az ingatlanos szakmát művelők is elmondhatják, hogy szerintük miért kell rájuk odafigyelni - és igénybe venni szolgáltatásaikat. Ezért közöljük most ezt a posztot.

Tisztelt P.István!

Bárkivel előfordulhat, hogy a döntését meg kell másítani, különösen akkor, ha egy olyan ingatlant vásárolt korábban, amiről később kiderült, hogy túlságosan nagy. Bár nem írta, de gondolom elég nagy, kb. 200 négyzetméternél több hasznos alapterületű a háza. Egy ilyen ház jelenlegi ára - fekvéstől függően - 50-200 millió forint között ingadozhat. 5-10 évvel ezelőtt még nem kötötte a bankokat az MNB rendelete, így a ház értékéhez képest akár nagyobb összegű hitelt is kaphattunk, sőt akár a jövedelmünk több mint felét is elvihette a havi törlesztőrészlet. Nem tudom, Önöknél mi a helyzet e tekintetben.

Az biztos, hogy a bank annak idején, tehát a hitelfelvételkor, kérte értékbecslő segítségét, és ha időközben nem változott jelentősen negatív irányba a fedezet értéke (pótfedezetet kértek volna), akkor Önöknek igazából semmi dolga sem volt a bankkal. Arra mindenképpen figyelni kell, hogy az értékesítéshez a banktól be kell kérni egy igazolást, ami megmutatja, hogy éppen mekkora tartozás van még a hitelből vissza.

A bank a végtörlesztésért általában 1,5%-os díjat kér el. Az adásvételi szerződésnél a vevő nem fogja kifizetni a teljes vételárat, hanem annak egy részét a tartozás kiegyenlítése céljából a hitelnyújtó bankhoz utalja majd. Ezt mindenképpen bele kell kalkulálni, ha kisebb házba/lakásba költöznek, hogy a hitel visszafizetése miatt kevesebb önerőből gazdálkodhatnak.

Írta, hogy egy kisebb házat néztek ki a közelben, vagyis vevőként is fontos ez a hitelügy. Kellő önerő hiányában mindenképpen hitelt kell felvennünk, ami egyben azt is jelenti, hogy a kinézett házat a bank értékbecslője felértékeli. Nagyobb házak esetében az is előfordul, hogy két értékbecslő véleményét is bekérik.

És most térek ki a hitelbiztosítéki értékre. Az értékbecslő megállapítja a ház forgalmi és a hitelbiztosítéki értékét is, előbbi a vételárhoz képest nagyon hasonló lehet, míg utóbbi 80-90%-a. A legtöbb bank a forgalmi érték alapján hitelez, ekkor maximum 80%-át adja oda hitelként. Néhány banknál előfordulhat, hogy csak a hitelbiztosítéki érték alapján adnak hitelt, akkor viszont alacsonyabb arányban terhelhetjük az ingatlant, maximum 60%-ban.

Egy példán keresztül bemutatva, tegyük fel, hogy vennénk egy házat 80 millió forintért. Mivel reális árat fizetünk érte, ezért a forgalmi értékét is ugyanezen érték alapján állapítja meg az értékbecslő, viszont a hitelbiztosítéki érték ehhez képest 72 millió forint (a forgalmi érték 90%-a). Banktól függően tehát előfordulhat, hogy egyik esetben 64 millió forintot, míg a másikban csak 43,2 millió forintot kapnánk.

A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a legolcsóbb, de néhány havonta változó törlesztőrészletű hitelek 3% körüli THM-mel már felvehetők. Ebből kiindulva a havi kezdő törlesztő a példában szereplő esetben 240-350 ezer forint között mozoghat. Mindehhez hozzászámítva, hogy a jövedelmünk maximum 30-40%-át fordíthatjuk hiteltörlesztésre, az jön ki, hogy legalább 600 ezer forintos jövedelmet tudni kell felmutatni, magasabb hitel esetén akár 1,2 millió forintosat. Ezt úgy is előteremthetjük, ha adóstársat vonunk be, mert akkor az együttes jövedelmet veszik alapul.

Tisztelettel

Őszinte Ingatlanos

A cikk a Bankmonitor szakmai támogatásával készült.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Eladjuk régi, nagy házunkat és egy kisebb, de új építésű lakásba szeretnénk költözni jó helyre, persze nem túl drágába, mert ennek a háznak az árából nem futja a 40-45 milliós lakóparkos lakásra. Egyik ismerősünk mondta, hogy a kerület másik végén nem sokára indul egy nagyobb építkezés és lesznek ott olcsóbb otthonok is. Állítólag 26-27 milliósak is. Gyorsan megnéztem a neten az új építkezéseket és kiderült, hogy ez nagyon olcsó egy kétszobás, 54 négyzetméteres harmadik emeleti lakásért. Én azonban gyanakvó ember vagyok, nem akarom elhinni, hogy tényleg ennyibe kerül, főleg akkor, amikor mindenhol azt hallani, hogy nincs elég munkás kéz az építkezésekre. Nem lesz nekünk ebből bajunk? Tényleg felépül majd? Egyáltalán, mire kell ilyenkor figyelni?

Köszönöm a válaszát!

M.Lajos

Tisztelt M. Lajos! 

Új lakásnál a haszon mellett a kockázat is a miénk. Nem mindegy, hogy melyik körzetben van az elsőre túl olcsónak tűnő új lakás. Ha például hiszünk abban, hogy egy kevésbé fejlett, de fejlődőképes negyed 7-8 év alatt felpörög, akkor érdemes beszállni, mert az értéknövekedés plusz profitot hoz, miközben a kiadásból is tisztes haszonhoz juthatunk. Példa a Corvin negyed és a közeli Magdolna negyed. Utóbbi most ott tart, ahol 12 éve az előbbi, egymás után vásárolják fel a telkeket a fejlesztők, akik a projektjeikben (általában 30-50 lakásosak) a jól kiadható egy-másfél szobás lakások arányát felviszik 60-70 százalékra.

A Corvinban duplázódtak az árak öt év alatt. Nyilván ez az ütem nem lesz tartható a következő öt évben, de azért jelzés értékű. A Magdolnában még túlnyomórészt lekukkant társasházak vannak, de a közeli Teleki téri piac, valamint több közpark és utca felújítása már jelzi, hogy elindult a rehabilitáció. Úgy tudom, hogy az önkormányzat csaknem 4 milliárd forintos programot bonyolít le, civil szervezetek mellett vállalkozókat is bevontak, nem akarják, hogy a szegény lakosság teljesen elköltözzön, mint a Corvinnál, ahol masszív lakosságcsere zajlik!!!

Önmagában az olcsó árat az is magyarázhatja, hogy a frissen piacra lépő beruházó egyszerűen alákínál a konkurenciának. A gyakorlat azt mutatja, hogy amint ráharapnak a projektre, lassan, de biztosan ős is elkezdi emelni az árakat, még mielőtt az első kapavágás megtörténik, de ezzel sem éri utol a nagy halak végső árait.

Az olcsóság a szerény műszaki tartalom miatt is lehetséges. Sem saját célra, sem befektetési vásárlóként nem érdemes a gagyit választani, mert eladáskor (egyszer minden ingatlant eladnak) ez hátrány lehet. Itt is jobb a középút. A silány minőség megakadályozására ott a műszaki ellenőr és a fizetési ütemezés. Utóbbi azt jelenti, hogy általában 4-6 ütemben kell csengetni, mindig van tehát alkalom az ellenőrzésre. Egyébként hallottam már olyan építkezésekről is, ahol csak 20 százalékot kell először letenni, majd a legvégén, átadáskor a maradék 80 százalékot, vagyis elvileg nem a mi pénzünkből építkezik a beruházó. 

A szerkezetkész állapotkor meg beléphetünk mi a burkolatainkkal, stb., illetve ha tervasztalról vásárolunk, akkor mozgathatunk elég sok falat. Fontos az idő is, vagyis az, hogy mikor lépünk be a projektbe, ha az elején, akkor még nagy a választék és puhábbak a feltételek.

Élethelyzettől függ, hogy mekkora lakást és mennyiért tartunk reálisnak. Egy gyermektelen, most összekerült fiatal pár ne vegyen 30 évre lakást, inkább próbálja felépíteni a következő évtizedeket (kis lakás-később nagyobb), ez túl triviális, de így van. A lokáció, mint fő szempont is közhely, de olyan népi bölcsesség, amit még senki, a gyakorlat sem cáfolt - tehát igaz, hiszen a környéken kívül mindent megváltoztathatunk.

Ha jó a közlekedése és a környéki szolgáltatások, meg még parkos is, akkor nyert ügyünk van. A lakás variálhatósága persze fontos és mostanában egyre fontosabb a két külön, egész szoba. Az életvitelhez igazítva kinek-kinek fontos lehet, hogy a konyha ne a nappaliban legyen és legyen két wc és háztartási helyiség (spájz, tároló) is.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Lakáseladás előtt állunk és persze jól megnéztük a környék árait. Feltűnt, hogy a hirdetésekben mindenki csak a jót mondja portékájáról. Ez persze érthető, hiszen szeretné eladni. Ettől függetlenül elég sok olyat is láttunk, ahol nem figyeltek a fotózásra, tök rendetlen volt a lakás és az egyiknél még az is jól látható volt a kívülről készült képen, hogy az erkély bizony eléggé megroggyant. Mivel venni is akarunk, szeretnénk felkészülten menni a lakásnézésekre. Mit tud mondani, milyen értékcsökkentő dolgokra figyeljünk, hogy lejjebb vigyük az árat?  

Köszönöm, hogy tényleg őszinte lesz!

K. József

 

Tisztelt K. József!

Nyilván tudja, hogy a folyamatos árnövekedés közepette kuriózum a jó áron kifogott lakás. Pedig jól beazonosíthatók a tényezők, amelyek révén komoly mértékű, akár a vételár negyedére-ötödére rúgó árengedményt lehet elérni. Cserébe azonban általában meg kell kötni egy kompromisszumot: bérlőt, perterhet, szolgalmi jogot, vagy éppen esztétikai hibát. Érdemes figyelni, mert néha csak egy apróságon múlik az adásvétel – például egy szem előtt lévő repedésen, vagy éppen a szomszéd hét tyúkján!

Mi az, ami csökkentheti az árat - és javítja az Ön alkupozícióját? Például a lakás állapota, felújítottsága, elosztása, az emelet szintje, vagy éppen az épületen, településen belüli elhelyezkedése, a közlekedési eszközök és a szociális infrastruktúra közelsége. Ezek már-már közhelyesek, de, mint ilyenek, igazak is. Ami igazán alakítani tudja az árat az vagy azok általában nincsenek szem előtt, sőt gyakran a hirdetésből sem derülnek ki.

Amiről Ön írt, vagyis az esztétikai hibák természetesen árcsökkentők, sőt, gyakran nem állnak arányban a későbbi alku mértékével. A beázás, repedés, vagy akár egy nyomot hagyó konyhai baleset (borsófőzelék a plafonon) költségének többszörösét is lealkudhatják a vevők a hibára hivatkozva. Sokan nem gondolják, de bizony a rendetlenség is elrettenti a vevőket. Ön is írta és teljesen egyetértek. Nemcsak észreveszik, de rossz benyomást is hagy az ingatlanról, ugyanis a vevők nehezebben tudják elképzelni saját otthonukként a koszfészket. Így alacsonyabb árat is ajánlanak érte.

Néha egyetlen apróságon múlik csak a sikeres értékesítés, például egy kellemetlen helyen lévő repedésen. "Mivel a látványos falhiba pont a bejárattal szemben volt, hónapokig minden vevőjelölt azonnal kifordult a lakásból, hiába volt jó elosztású, új építésű és kertkapcsolatos. A fal kijavításának másnapján eladta a tulajdonos a lakást.” - mondta egyik ismerősöm az OTP Ingatlanpontnál.

Több kollégám, így az említett OTP-s is megerősítette, hogy ha valamiféle teher van az ingatlanon, akkor érdemes erre hivatkozva megszorongatni az eladót. A teher persze pénzügyi és jogi természetű is lehet. A perrel vagy hitellel terhelt ingatlanok iránt eleve kevesebb az érdeklődő, tehát mondhatjuk: örüljön, hogy legalább mi jöttünk és megnéztük.

Sokat csökkenthetünk az áron, ha az ingatlannak van haszonélvezője: ilyenkor a vevő tulajdonképpen plusz egy fővel (például nagymama vagy nagypapa) vásárolja az ingatlant, aki ráadásul a birtokon belül számos jogot élvez – nem is kedvelt ez a konstrukció a piacon, jellemzően családon belüli értékesítésnél fordul elő. Hasonlít erre a szolgalmi joggal terhelt ingatlan is – vagyis amikor a telek egy bizonyos részét másvalaki, például a szomszéd is igénybe veheti a bejáráshoz. Ha nincs külön helyrajzi száma az ingatlannak, például mert egy nagyobb telket osztottak ketté, az nagyot csökkent az áron.

Elég gyakran találkozom olyan esettel, amikor nem teszik ki a bérlőt, hanem azzal együtt akarnak megszabadulni az ingatlantól. Ilyenkor általában a korábbi tulajdonos él – akár még évekig – az ingatlanban, cserébe viszont legalább a megadott időre szóló bérleti díjjal csökken a vételár. Ha az új tulajdonos amúgy is kiadná a lakást, akár milliókkal kevesebbért juthat így hozzá.

Előfordul, hogy az eladó tapasztalatlanságából kifolyólag kerül piacra egy-egy ingatlan. Például örökléssel hozzájutott lakásoknál, vagy sürgős eladás esetén jellemző, hogy ár alatt hirdeti, így eleve rosszabb alkupozícióból indul az eladó. Azt javaslom, hogy próbálja meg kideríteni, hogy mennyire szorult rá az eladó a lakás értékesítésére, szóval mik a motívációi. A telefon a legjobb módszer, de segíthet a közösségi média is.

Tisztelettel

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Örököltem egy lakást, amit most árulok. De nem olyan sürgős. Facebookon már megszellőztettem, de az ismijeimet hidegen hagyta. Arra gondoltam, hogy a következő lépésem az lesz, hogy kiragasztgatom a környéken (Budapest, 7.ker, Klauzál tér), mint egy csomó más ember is. Én is lefényképeztem ilyen kézzel írott és fénymásolt hirdetéseket. Egyik keres, másik venne, lehet, hogy egymásra is találtak.

 Viszont ez teljesen törvényes? Különböző okokból most nem vennék a nyakamba semmiféle galibát.

 
Köszönettel:

Aa Ron

„Tisztelt Őszinte Ingatlanos! 

Évek óta nem vagyunk elégedettek a közös képviselőnkkel, viszont elég lusta a lakóközösség ahhoz, hogy ne foglalkozzon a leváltással érdemben. Én viszont most meguntam, mert semmi változás nem történik azokban, amit kérünk, de cserébe nekem gyanús, hogy folyamatosan pörgeti ki a pénzt valahogy. Még nem találtam meg a költségvetésben a kiskaput (azon kívül, hogy többszöri kérésünk ellenére is a haverjaival végeztet el mindent tripla áron és legalább háromszor ugyanazt), de rajta vagyok az ügyön. Igazán jó tapasztalatot még sehonnan sem hallottam, de nagyon szeretném megtalálni a tökéletes közös képviselőt, akikkel nem lennének ilyen problémáink (az se zavar, ha a haverjai végzik a felújításokat és esetleg valamennyivel drágábban, csak akkor legalább készüljön el és legyen jó). Ötlet?

Egy dühös lakó”

Tisztelt dühös lakó!

Sajnos sok társasházban hasonló a helyzet, a közös képviselő (tisztelet persze a kivételeknek) nem ritkán a „haverokkal” végezteti el a munkát, nem számol el a ház bevételeivel és kiadásaival, adott esetben a közgyűlést sem hívja össze rendszeresen, ezáltal pedig sok lakó életét keserítik meg. Jó hír azonban, hogy nincs minden veszve, a közös képviselő eltávolításának ugyanis több módja is lehetséges.

Kicsit hosszú lesz a háttér, de olvassa el alaposan, mert részletesen vázoljuk a lehetőségeket!

A közös képviselő a társasház szervezetének központi szereplője, aki a társasházi törvény (Tht.) szerint ellátja a „közösség ügyintézését”.A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határozhat a közös képviselő megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. A közgyűlés tehát a közös képviselőt bármikor felmentheti tisztségéből. Fontos, hogy a képviselővel kötött megbízási szerződés lehetőség szerint ne tartalmazzon indokolatlan kiadásként jelentkező többletdíjakat (mint pl. „végkielégítés”, „lelépési díj”, kártalanítás vagy egyéb elnevezésű pénzösszeg) a felmentése esetére, sőt, amint az később látható lesz, akár még felmondási időt sem szükséges kikötni, hiszen a következő képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentéstől számított 90 napig a felmentett képviselő ügyvivőként köteles feladatát továbbra is ellátni.

Közgyűlési egyszeregy

A közgyűlést – legalább évente egyszer – főszabályként a közös képviselő hívja össze, ezért ne lepődjünk meg, ha a közös képviselő – érezve a lakóközösség „feszültségét” és a közeledő leváltását – megpróbálva időt nyerni vonakodik összehívni a közgyűlést. Aggodalomra azonban semmi ok, ugyanis ha a képviselő ezt nem teszi meg, akkor is kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték.

Amennyiben a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság (feltéve, hogy van ilyen), ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs is jogosult összehívni. A közgyűlési meghívó fontos része a napirend, ezért mindenképpen érdemes a napirendi pontok közé egy „szervezeti és személyi kérdések”, esetleg „közös képviselő munkájának értékelése”, akár nyíltan „közös képviselő felmentése” vagy ezekhez hasonló pontot felvenni.

A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, főszabályként pedig a közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. Ez a szabály irányadó a közös képviselő felmentésénél is, ezért – tekintve, hogy a közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak – adott esetben (minimális részvétel mellett) elegendő lehet a közös képviselő felmentéséhez a 25% tulajdoni hányaddal + 1 szavazattal rendelkező tulajdonostársak szavazata is. Fontos, hogy a tulajdonosoknak nem kell indokolniuk a képviselő felmentését!

Átmeneti időszak

Előfordulhat, hogy a közös képviselő felmentése és az új képviselő megválasztása között hosszabb-rövidebb idő telik el. Ez esetben a felmentett közös képviselő a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.

Amennyiben a közgyűlés a képviselőt felmenti tisztségéből és egyúttal az új közös képviselőt is – ugyancsak a jelenlévők egyszerű szavazattöbbségével – megválasztja, a felmentett közös képviselő köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.

A Tht. külön szabályozza a közös képviselő közgyűlés általi azonnali hatállyal történő felmentését, amelyre akkor kerül sor, ha a közös képviselő:

• a Tht-ban meghatározott határidőben nem igazolta, hogy büntetlen előéletű és ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt nem áll és nem bizonyítja, hogy a kötelezettség elmulasztása rajta kívül álló ok következménye; vagy
• ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági (erkölcsi) bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.

A közös képviselő a tevékenységével (pl. pénzügyi és számviteli feladatok, képviselet ellátása, követelések és kintlévőségek behajtásának elmulasztása, stb.) a társasháznak okozott károkért a Ptk. szabályai szerint felel, ellene azonban kártérítési pert kizárólag a közgyűlés indíthat, az egyes tulajdonostársak tehát nem. A közös képviselő a károkozásáért a saját vagyonával felel, de nincs kizárva, hogy felelősségbiztosítási szerződést kössön.

Kártérítés

A kártérítési felelősség kapcsán kell megemlíteni, hogy a társasház éves elszámolásának elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja, azonban ez a jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről való lemondást!

Nagyon fontos tehát, hogy a tulajdonosi közösség körültekintően válasszon közös képviselőt, hiszen az egy kifejezetten bizalmi pozíció, a képviselőknek igen nagy pénzösszegek felett van rendelkezési joguk. Érdemes lehet számvizsgáló bizottságot választani (25 lakásosnál nagyobb társasházban kötelező megválasztani), az ugyanis a saját jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését és havonta ellenőrzi a közösség pénzforgalmát.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

(A cikk elkészítéséhez a Dr. Olasz Balázs Ügyvédi Iroda szakértője nyújtott szakmai segítséget, www.drolasz.hu) 

(Fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy cikkünk célja nem a közös képviselők elleni hangulatkeltés, hiszen többségük becsületesen és lelkiismeretesen végzi munkáját az adott közösség érdekében, azonban sajnos vannak olyan képviselők is, akik felelőtlenül, a jogszabályokat és a társasház belső szabályait figyelmen kívül hagyva járnak el, megkeserítve ezáltal sok ember életét.)

Meghökkenve olvastam egy ügyvédnő blogján az Őszinte ingatlanos blogunkat ért kritikát. Íme a felütése:

Régóta figyelemmel kísérem az "Őszinte ingatlanos" blogját, és a legutóbbi bejegyzés hatására úgy döntöttem, hogy egy összefoglaló cikkben válaszolok azon bejegyzésekre, melyek az ingatlanosokat piedesztálra emelik, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítják be.

Természetesen mindenki úgy blogol, ahogy akar, mégis meglepő, hogy ha valaki kimondottan, mint ügyvéd írja a blogját, akkor ilyen erős kifejezésekkel kritizál, konkrétumok megjelölése nélkül. Különös tekintettel arra, hogy szó sincs arról, miszerint az Őszinte ingatlanos blog az ingatlanosokat piedesztálra emelné, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítaná be. Nem egy posztban szerepelnek kontár ingatlanosok (sőt, olyan poszt is akad, ami így kezdődik: „Te ingyenélő, senkiházi, szemét disznó! Mert mind egy szálig azok vagytok, ti ingatlanközvetítők!” Ezt bajosan lehetne „ingatlansimogatásnak” nevezni).

„Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Lakásomat hamarosan eladom, azonban nem szeretném, hogy a tulajdonjog a vételár megfizetése előtt a vevő nevére kerüljön, hogy azután „elfelejtsen fizetni”, megtartva közben a lakás tulajdonát. Hogyan lehet ezt kivédeni? Van rá jogszerű lehetőség?

Előre is köszönöm válaszát!

T-800

Tisztelt T-800!

Az alap kérdés az, hogy melyiket válasszuk: az úgynevezett függőben tartást vagy a tulajdon fenntartását? A válaszhoz mindenekelőtt tisztázni kell, hogy mikor száll át a vevőre az ingatlan tulajdonjoga. Ingatlan adásvételi szerződés esetén az eladó az ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására, míg a vevő a vételár megfizetésére és az ingatlan átvételére köteles.

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés keletkezteti, nem önmagában az adásvételi szerződés. A jogváltozás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre. Maga a bejegyzés kérelem alapján történik. A kérelem földhivatalhoz történő benyújtása időpontjának azért van nagy jelentősége, mert a tulajdonjog bejegyzése az elrendelésének alapjául szolgáló kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatállyal történik.

Az esetek egy részében a szerződéskötés és a vételár megfizetése egyidőben történik készpénzben vagy oly módon, hogy a vevő a vételár banki utalását a szerződéskötéssel egyidejűleg kezdeményezi. Ez esetben a szerződés tipikusan már tartalmazza az eladónak a vevő tulajdonjoga bejegyzéséhez hozzájáruló, azt megengedő nyilatkozatát (ún. bejegyzési engedély), amely szintén szükséges ahhoz, hogy a földhivatal a vevő tulajdonjogát bejegyezze az ingatlan-nyilvántartásba.

Sok esetben azonban – talán döntő többségben – a szerződéskötés és a vételár kiegyenlítése nem egyidőben történik, hanem részben vagy egészben későbbi időpontban. Ilyenkor az eladónak jogos érdeke fűződik hozzá, hogy tulajdonjoga mindaddig ne szálljon át a vevőre, amíg az a teljes vételárat ki nem fizette, másrészt a vevő is biztosítékot kíván kapni, hogy amint megfizette a teljes vételárat, a tulajdonjoga bejegyezhető legyen az ingatlan-nyilvántartásba, illetve az ingatlant az eladó ne adhassa el újra és ne terhelhesse meg.

Erre kettő megoldás lehetséges: a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartása.

A tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem függőben tartására akkor kerül sor, ha az eladó az adásvételi szerződésben úgy nyilatkozik, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését megengedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát (ez a fentebb már említett bejegyzési engedély) csak később, a vételár teljes kiegyenlítését követően kívánja megtenni. A felek ilyenkor kifejezetten kérik a földhivatalt, hogy az eladó bejegyzési engedélyéig a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem elintézését tartsa függőben.

A függőben tartás legfeljebb hat hónapig lehetséges, ezért csak akkor alkalmazható konstrukció, ha a vételár teljes kiegyenlítésére előreláthatólag a kérelem benyújtását követő hat hónapon belül sor fog kerülni. A függőben tartás ténye széljegyként felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára (a földhivatal a kérelmet ilyenkor érdemben nem vizsgálja), ezáltal a tulajdoni lapot „fogja”, az ingatlant sem újból eladni nem lehet, továbbá arra semmilyen további jogot vagy tényt nem lehet be- vagy feljegyezni, így pl. végrehajtási jogot vagy jelzálogjogot sem lehet bejegyezni mindaddig, amíg a függőben tartott kérelmet a földhivatal el nem intézte.

Amint a vevő a vételárat teljes egészében megfizette, az eladó megadja a bejegyzési engedélyt, a földhivatal pedig bejegyzi a vevő tulajdonjogát. Amennyiben azonban bármely oknál fogva hat hónapon belül nem kerül sor a vételár kiegyenlítésére és így az eladói bejegyzési engedély megadására, akkor a földhivatal érdemi vizsgálat nélkül elutasítja a kérelmet és törli a széljegyet a tulajdoni lapról.

Némileg eltérő jogintézmény a Ptk. által szabályozott tulajdonjog fenntartása, amely alapján az eladó a tulajdonjogát írásban a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Ingatlan esetén az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényét és a vevő személyét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.

Alapvető különbségek:

• Ez esetben az eladó az adásvételi szerződésben vagy külön okiratban nem a tulajdonjog vevő javára történő bejegyzéséhez, hanem a „tulajdonjog fenntartással történt eladás” tényének a feljegyzéséhez járul hozzá, azaz, hogy a tulajdoni lapon feljegyzésként megjelenhessen a külvilág számára: adásvételi szerződést kötöttek az ingatlanra. A földhivatal a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét nem széljegyként tünteti fel a tulajdoni lapon, hanem teherként annak III. részében, tehát a függőben tartással ellentétben ez a feljegyzés a „tulajdoni lapot nem fogja”. Ezáltal az ingatlanra a szerződéskötés és a vételár teljes megfizetése közötti időszakban a földhivatal erre irányuló kérelem alapján pl. végrehajtási jogot jegyezhet be, vagyis akár az is előfordulhat, hogy a szerződéskötéskor még tehermentes ingatlan a vételár kifizetésekor már végrehajtással terhelt;

• Az eladó részéről a tulajdonjog fenntartásának nincsen időbeli korlátja, ezért akkor is alkalmazható, ha a vételár teljes kiegyenlítésére hat hónapot meghaladóan kerül sor.

• Hátránya ennek a konstrukciónak, hogy míg jelen esetben az ingatlan-nyilvántartási eljárás 6.600,- Ft-os igazgatási szolgáltatási díját kétszer kell megfizetni (először a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyzésért, majd később a tulajdonjog bejegyzésért), addig a függőben tartás esetén csupán egyszer kell az eljárási díjat leróni.

A vevő számára természetesen megfelelő garancia kell arra vonatkozóan, hogy akár a függőben tartás, akár a tulajdonjog fenntartása esetén az eladó a bejegyzési engedélyt meg is adja. Ezt a legjobban úgy lehet biztosítani, ha az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az eladó a bejegyzési engedélyt külön okiratba foglaltan ügyvédi letétbe helyezi, amelyet a letéteményes ügyvéd csak abban az esetben ad ki a vevőnek vagy nyújt be a földhivatalhoz, ha az eladó vagy a vevő hitelt érdemlően igazolja, hogy a teljes vételárat megfizették, ellenkező esetben a bejegyzési engedélyt visszaadja az eladó részére.

Hogy melyik megoldás az optimális a felek számára, azt mindig az adott ügylet körülményei alapján lehet eldönteni, pl. milyen a vevő anyagi helyzete, mikor esedékes az utolsó vételárrészlet, az eladó ellen várható-e a közeljövőben végrehajtási eljárás megindítása, stb. Amennyiben banki hitelből finanszírozza a vevő az ingatlant, a bankok általában csak az érdekeiket jobban védő függőben tartásos megoldást fogadják el, így ez esetben nem marad választás.

Amennyiben a vételár teljes kiegyenlítése hat hónapon belül megtörténik, vevőként válasszuk inkább a függőben tartást, amennyiben azonban várhatóan nem kerül sor a vételár megfizetésére fél éven belül, csak a tulajdonjog fenntartás marad. Ragaszkodjunk továbbá az eladói bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezéséhez! A két konstrukció közötti döntéshez pedig mindenképpen kérjük ügyvéd segítségét!

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

(A cikk elkészítéséhez a Dr. Olasz Balázs Ügyvédi Iroda szakértője nyújtott szakmai segítséget, www.drolasz.hu)