Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársakat feltétlen elővásárlási jog illeti meg a társasházban található másik lakás értékesítése esetén. Jogi szakértőnk tisztázza a dolgokat.

Egyáltalán nem ritka egy társasházban, hogy egyes lakók akár tudatosan is zavarják a többiek életét. Mások egyszerűen csak bunkók, szemetelnek, zajoskodnak netán bizonyíthatóan lopnak vagy engedély nélkül bemennek lakásokba. Mi a teendő ilyen lakókkal szemben?

Nem megfelelő, netán a társasháznak káros munka vagy a munka elmaradása miatt természetesen a közös képviselő felelősségre vonható. Akár le is váltható. Nézzük, mik a lehetőségek és mi a menet!

„Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Nemrégiben meghalt a nagymamám, és a hagyatéki tárgyaláson kiderült, hogy én vagyok az egyedüli örököse. Az örökségem a nagymamám kis lakása, aminek nagyon örülök, mert jelenleg albérletben lakom. Sajnos az is kiderült, hogy nagyon komoly adósságot halmozott fel, és úgy hallottam, hogy azt is nekem kell kifizetnem, de arra nincs pénzem. Van mód arra, hogy csak a lakást örököljem, de a tartozásokat ne? A válaszát előre is köszönöm!

Üdvözlettel,

K.Tünde”

Tisztelt K. Tünde!

A jogszabályok értelmében az ember halálával hagyatéka mint egész száll az örökösre. Kiemeljük a „mint egész” törvényi megfogalmazást, amely kifejezés azt jelenti, hogy a hagyatéknak nemcsak a klasszikus vagyon a része (ezek az ún. aktívák), hanem bizony az örökhagyó tartozásai is (ezek az ún. passzívák), és előfordulhat, hogy a tartozások meghaladják az örökölhető vagyon mértékét. Ebben az esetben az öröklés sokkal inkább átok, mint áldás az örökösökre nézve.

Az amerikai nagybácsi hagyatékához bőven kapcsolódhat sok tartozás

Előfordulhat olyan helyzet is, amikor a tartozások ugyan nem haladják meg az aktívák értékét, mégis olyan sok utánajárást és időráfordítást igényelne a hagyaték körüli teendők intézése, hogy az örökösök inkább szabadulnának az örökségtől. Sokakat pedig az öröklési illeték riaszt el, ilyenkor ugyanis alapesetben illetéket kell fizetni. Ennek mértéke a megörökölt vagyon törvényben meghatározottak szerint kiszámolt értéke után 18%, de fontos megjegyzés, hogy egyrészt lakástulajdon után „csak” 9%, másrészt vannak illetékmentes öröklések.

Így ha például szülőtől/nagyszülőtől vagy házastárstól öröklünk, nem kell illetéket fizetnünk, továbbá ingatlan műfajban illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

Érdemes utána számolni, megéri-e egyáltalán az öröklés

Bármi legyen is az ok arra, hogy nem akarunk örökölni, létezik törvényes megoldás a „szabadulásra”, mégpedig az örökség visszautasítása. A törvény szerint az örökös az öröklés megnyílása után visszautasíthatja az örökséget. Tekintve, hogy az öröklés az örökhagyó halálával nyílik meg, ez a szabály azt jelenti, hogy csak azt követően lehet visszautasítani az örökséget, akár szóban, akár írásban, hogy meghalt az örökhagyó, az ő életében azonban még nem.

Fontos, hogy a visszautasítást nem lehet feltételhez vagy időhöz kötni, nem lehet más javára szólóan megtenni, és a hagyatékot részlegesen sem lehet visszautasítani (azaz nem lehet „mazsolázgatni” a hagyatékból), csak teljes egészében. Ez alól egy kivétel van csak, mégpedig, hogy az örökös külön is visszautasíthatja a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld és ehhez kapcsolódó egyes tárgyak öröklését, ha nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel.

Ha valaki végrendelet alapján és törvényes öröklés rendje szerint is örököl, lehetősége van arra, hogy vagy csak a végrendeleti vagy csak a törvényes örökségét utasítsa vissza (de akár mindkettőt is). Lényeges következménye a visszautasításnak, hogy ebben az esetben az illeték megfizetése alól is mentesül az örökös.

A bevezetőben jelzett aggályok szempontjából kiemelten fontos, hogy az örökös a hagyatéki tartozásokért nem korlátlanul, azaz teljes addigi és örökölt vagyonával, hanem csak a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek. (Ha a követelés érvényesítésekor a hagyaték tárgyai vagy hasznai nincsenek az örökös birtokában, az örökös öröksége erejéig egyéb vagyonával is felel.) Ez a szabály azt jelenti, hogy az örökös elsősorban az örökségét képező, meglévő tárgyakkal és azok hasznaival köteles a helytállásra. Ez tehát azt jelenti, hogy az örökös nem kerülhet hátrányosabb vagyoni helyzetbe az öröklés folytán, mint azt megelőzően, mivel az örököstől csak az várható, hogy a megörökölt tárgyakkal, azok értékéig álljon helyt a hitelezőkkel szemben az örökhagyó helyett.

Megemlítjük, hogy ha a hagyatékba haszonélvezettel, végrehajtási joggal, vagy jelzálogjoggal stb. terhelt ingatlan tartozik, úgy alapesetben ezekkel a terhekkel együtt öröklődik az ingatlan, azaz pusztán az örökléssel nem válik tehermentessé, mint pl. az ingatlan árverés útján történő szerzésénél történne.

Az örökös kivételként a hagyatéki költségekért és a hagyatéki eljárás költségeiért saját vagyonával is felel, azaz ha az örökhagyó hagyatékában nem volt pozitív vagyonelem, és a temetéséről sem gondoskodott előzetesen, az örökös a saját vagyonából köteles a temetési költségeket, a hagyatéki költségeket és a hagyatéki eljárással kapcsolatos költségeket (pl. a közjegyző munkadíját) kifizetni.

A fentiek alapján látható, hogy az örökséget – egy törvényi kivétellel – nem lehet részben visszautasítani, csak teljes egészében. Ahhoz, hogy a tartozásoktól szabaduljon Kedves K. Tünde, a teljes örökséget vissza kell utasítania. Amennyiben ezt nem teszi, a hagyatéki tartozásokért a megörökölt lakással lesz köteles felelni, azaz ha más módon nem tudja kifizetni a hagyatéki hitelezőket, úgy elkerülhetetlen lesz, hogy a végrehajtó a lakásra végrehajtást vezessen, és akár árverés útján értékesítse azt, majd a befolyt összegből fizesse ki a hagyatéki hitelezőket. Hangsúlyozzuk azonban, hogy a tartozásokért csak az örökség tárgyaival, azok értékének erejéig felelhet az örökös, annál nagyobb mértékben nem lehet behajtani rajta a hagyatéki tartozásokat.

Tisztelettel,

Őszinte Ingatlanos

A cikk megjelenésében közreműködött az Olasz Balázs Ügyvédi Iroda, www.drolasz.hu 

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Szeretnék belevágni az ingatlanok világába. Először Szegeden kezdeném. Mely területeket ajánlod befektetés céljából? A város melyik részei a legkeresettebbek és mely területek azok amiket a legkevésbé ajánlasz. Válaszodat előre köszönöm!

Dániel

Kedves Dániel!

Befektetési célból az első és legfontosabb, hogy a lokáció kiváló legyen. Vagyis legyen jó a közlekedés, az ellátottság és mindent fontosabb helyet könnyen el lehessen érni. Tehát elsősorban a belváros és közvetlen környezete, és az egyetem, egyetemi oktatási épületek környéke a legmegfelelőbb ebből a szempontból. Második körben a nagyobb vállalatok, cég központok környéke, ahol szívesen vesznek és vagy bérelnek a leendő vevői.

Eladó ikerház Szeged-Petőfitelepen, 4 szoba, 35 millió forint - több infóért kattints a képre!

Szegeden a tégla lakások mellett a panelek is elég kapósak, a nagy kereslet miatt már nem lehet olcsón venni ilyen lakásokat. Az Otthontérkép a napokban közölt egy saját felmérést. Összehasonlította a 2016-os és az idei év második negyedeit és azt találta, hogy az átlag kínálati ár most 207 ezer forint, az elmúlt egy évben nem kevés, mintegy 20 százalékos volt a drágulás a helyi panel piacon.

Azok a lakások a legkelendőbbek, amelyek panelprogramos épületben vannak, vagyis ahol az ablakcserén kívül volt hőszigetelés és a gépészet is megújult, netán napkollektorokat tettek a házak tetejére. Ezek általában benne vannak a hirdetési szövegekben is.

Információim szerint amióta kiderült, hogy pár külföldi nagyvállalat szemében felértékelődött a város és odatelepítettek bizonyos funkciókat, eléggé felpezsdült az ingatlanpiac. Az átlagos kínálati árat tekintve a felújított vagy újszerű tégla lakások terén Szeged már a top 10 város között van, a családi házaknál is a középmezőny elején tart. A sokéves városfejlesztés és a javuló bűnözési mutatók szintén segítik a felértékelődést. 

Befektetési szempontból lényeges, hogy mekkora bérleti díjat lehet elérni. Az Otthontérkép szerint egy belvárosi 50-60 nm-es, kétszobás, bútorozott lakásnál elég sokat, kb. 85-110 ezer forintot kérnek a bérbeadók. Nagyobb lakásoknál ez további 30-50 ezer forinttal emelkedhet. Családi házakat ritkábban keresnek, de új vagy újszerű házakat általában 140-200 ezer forintért lehet kiadni - legalábbis ezeket vallják be azok, akik az Otthontérképen próbálnak bérlőt találni.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

Ez egy tudatosan provokatív cím. Nyilván mindenki rávágja: ha gyorsan, kevés munkával jut minél több pénzhez. De a dolog nem ilyen egyszerű és számtalan más szempontnak is érvényesülnie kell. 

Az ingatlanközvetítő - hívjuk ügynöknek, tanácsadónak vagy értékesítőnek - akkor a legboldogabb, ha viszonylag jó állapotú, az eladó által reális áron elképzelt és persze gyorsan eladható ingatlanra tud megbízást szerezni.

Szinte kötelező lecke neki érdeklődni az eladó motivációiról. Ez nem céltalan faggatózás, nem mindegy például, hogy azért került eladósorba a lakás, mert egy másik megvételéhez önerőnek tervezték (s emiatt akár engedményre is kényszerülhet az eladó) vagy azért, mert nyűgnek érzi az eladó, nem akar rá költeni, esetleg válásról van szó, amikor minden fillér számít, s ezért a felek bármit hajlandók megtenni.

Kifejezetten jó néven veszi - akárcsak a potenciális vevő -, ha rendezettek a tulajdonviszonyok, erről ezer forintért meg is győződhet a megbízás felvétele előtt. A jó, vagy felkapott lokáció szintén nagyot lendíthet az eladáson, az ilyen lakásokra általában a kereslet is izmos, úgyhogy ha jól megtervezi a hirdetési stratégiáját és folyamatosan kezeli az ügyletet, akkor tényleg jó esélye van a az elérhető legmagasabb árú értékesítésre, s akkor az eladó is boldog lesz.

Kevesen szokták megemlíteni, de az is fontos, hogy lehetőleg ne legyen sok úgynevezett döntésbefolyásoló tényező. Például nem előnyös, ha egyszerre több emberé a lakás, mondjuk azért, mert megörökölték. Sokáig vitatkozhatnak, elszalasztva a vevőjelölteket. Szintén bonyolíthatja az ügymenetet - s ezért elhúzhatja az ügyintézést - ha valamilyen teher van az ingatlanon, például jelzálog vagy más körülmény, amit a tulajdoni lap III. részéből lehet kideríteni.

A hálózatban dolgozó ingatlanosok gyakorta kapcsolt szolgáltatásokat is eladhatnak. De csak közvetve, ugyanis sokszor ajánlják a lánccal kapcsolatban álló bankokat, lakástakarék pénztárakat, ügyvédi irodákat, néhány esetben még ingatlankezelő cégeket is. Ha az ügyfél ezekkel is szerződik, akkor az ingatlanos jutalékot kap, bár ez jóval kisebb, mint az adásvételi vagy bérleti szerződés révén szerezhető összeg, de azért ez is pénz.

Vételi megbízás is lehetséges, bár ez sokkal ritkább, mint az eladó által adott. Itt is fontos, hogy a közvetítő megtudja: pontosan milyen paraméterekkel és milyen ársávban lévő ingatlant keres az ügyfele, behatárolva a lokációt, az ingatlan típusát és állapotát, stb.

A felkészült ingatlanos mindezek figyelembe vételével veszi elő az ajánlati listából az ügyfélnek vélhetően leginkább megfelelő megbízási típust. Adott esetben egyedi kedvezményt is felajánlhat -  például speciális mértékű közvetítői jutalékot vagy rövidebb időkorlátot. Utóbbi attól is függhet, hogy önállóan vagy hálózatban dolgozó ingatlanosról van szó, a láncok esetében általában szűkebbek a lehetőségek. 

A kertes házzal rendelkező ingatlan tulajdonosok körében gyakran merül fel a kérdés, hogy kötelező-e a kerítés építése. Ha igen, szükséges-e az építésügyi hatóság engedélyét is beszerezni. Az ingatlan melyik oldala a „mi oldalunk”? Az eligazodáshoz egy csokorba gyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat.

Sok lakástulajdonos lehet úgy, hogy ha vonzónak találja az ingatlanos által eléje tett írásbeli vételi ajánlatot, akkor elérzékenyül és szinte gondolkodás nélkül aláírja azt. Hiszen nem akarja elszalasztani a lehetőséget. De mire is kötelezzük magunkat ezzel? Érdemes odafigyelnünk a buktatókra, hogy a későbbi felesleges jogi hercehurca helyett inkább a lakberendezésen járhasson az eszünk - írja a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértője.

Ha a vevő írásbeli nyilatkozatával vételi ajánlatot tesz és azt az eladó elfogadja, azzal az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére vállalnak kötelezettséget a felek. Az ajánlatban meg kell határozni az adásvétel lényeges elemeit, úgy, mint a feleket, az ingatlant, a vételárat, az elővásárlásra jogosultakat, fizetési ütemezést, az ingatlan tehermentességét, a foglalót, stb.

Az ajánlat aláírása és elfogadása mindkét fél számára egyfajta biztonságérzetet nyújt. A vevő megnyugodhat, hogy feltehetően nem viszik el előle a hőn áhított lakást, és az eladónak sem kell tovább vevő után kutatnia. Azt azonban tudnunk kell, hogy az esetek többségében egyik félnek sem származik hátránya abból, ha időközben meggondolja magát. Ugyanis ha előleg címen adunk át bizonyos összeget a nyilatkozat megtételével egyidejűleg, akkor a szerződés létrejötte esetén az beleszámít a vételárba, ellenkező esetben pedig levonás mentesen visszakerül a zsebünkbe. Foglaló esetén, ha a mi hibánkból hiúsul meg az adásvétel, azt sajnos elveszítjük. Így ez utóbbival vigyázzunk!

Nagyon fontos a határidő meghatározása is, hiszen annak leteltéig áll fenn az úgynevezett ajánlati kötöttség. Tehát a nyilatkozatban meghatározott időpontig a vevőjelölt köteles megkötni az adásvételi szerződést az eladóval, mégpedig az ajánlat szerinti tartalommal. Megjelölhetünk e célból egy konkrét dátumot is, vagy bizonyos feltétel bekövetkezéséhez is köthetjük nyilatkozatunkat. Ez utóbbira példa a jelenleg tulajdonunkban álló ingatlanunk elidegenítésének az időpontja.

Érdemes előre ellenőrizni a tulajdoni lapot ahhoz, hogy megtudjuk, van-e bármilyen teher az ingatlanon. Ha igen, akkor nyilatkozatunkban rögzítsük az ingatlan tehermentesítésének a módját. Úgyszintén hasznos feltüntetni a fizetési ütemezést is.

Egy szó, mint száz, járjunk nyitott szemmel, legyünk körültekintőek és mindig fontoljuk meg, hogy mire is vállalunk kötelezettséget. Semmiképpen ne tegyünk olyan tartalmú nyilatkozatot, mely számunkra kedvezőtlen vagy kétes jelentésű. Hiszen még ha előleg jogcímen is adjuk át a biztosítékot, és a szerződés meghiúsulása esetén az eladó nem adja vissza kérésünkre a neki átadott pénzt, hosszas jogi procedúra árán tudjuk csak visszaállítani az eredeti állapotot. Ha egyáltalán vissza tudjuk.

Cikkünk szerzője dr. Sári Judit,a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértője

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Évek óta jól megvagyunk az asszonnyal, de most hirtelen előállt azzal, hogy szeretné bejegyeztetni tulajdonjogát a házunkra. Félnem kell ettől? Egyáltalán, van ennek jelentősége? Már régen együtt élünk hivatalos házasságban. Úgy tudtam, hogy ilyenkor minden a kettőnké. Vagy nem?

Köszönöm, hogy eligazít!

T.József!

Tisztelt T.József

A házasság alatt vásárolt saját ingatlanokkal kapcsolatban megkerestük a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértőjét, aki most összefoglalja a legfontosabbakat.

Polgári Törvénykönyvünk szerint a házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek.

Láthatjuk, - ahogyan talán köztudomású is, hogy a törvény abból indul ki, miszerint minden, amit a férj és feleség a házasság ideje alatt szerez, közös tulajdonnak minősül. A törvény természetesen tartalmaz kivételeket, illetve a házastársak házassági vagyonjogi szerződéssel maguk is eltérhetnek ettől a szabálytól. Külön vagyonnak minősül például a házastársi vagyonközösség létrejöttekor már meglévő vagyontárgy, de a házastársi vagyonközösség fennállása alatt örökölt vagy ajándékba kapott vagyon is.

Ennek ellenére számos esetben előfordul, hogy a házasság ideje alatt vásárolt ingatlan csak az egyik fél nevére kerül. Ennek lehet praktikus oka, pl. az egyik fél akadályoztatva van az ügyvéd előtti megjelenésben, de egyéb megfontolás is állhat a háttérben. Olyan esetekről van tehát szó, amikor az ingatlan adásvételi szerződést az egyik házasfél egyedül köti meg, így az ingatlan-nyilvántartásba is csak a férj, vagy csak a feleség kerül tulajdonosként. Néhány kivételtől eltekintve ez mégsem változtat azon a tényen, hogy a másik fél is tulajdonos, aki így igényt tarthat arra, hogy a tulajdonjogát bejegyezzék.

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből eredően, ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. De mi a helyzet az ellenkezőjével? Milyen következményei vannak annak, ha valamely jog, így esetünkben az egyik házastárs tulajdonjoga nincs bejegyezve?

A bejegyzés elmaradása a házastárs tulajdonjogát nem érinti, tehát akár a házasság fennállása alatt, akár azt követően kérheti a tulajdonjoga bejegyzését. Mi indokolhatja, hogy a nyilvántartás a valós adatokat tartalmazza? Kétségtelen, hogy egy későbbi válás vagyonmegosztása leegyszerűsödhet ezzel, de legalább ilyen jelentősége van az öröklési viszonyoknál is.

Amennyiben a házastársak között nincs vita a tulajdonjoggal kapcsolatban, úgy a bejegyzés zökkenőmentesen megtörténik az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz, közismert nevén a földhivatalhoz benyújtott kérelem révén. Vita esetén az egyik oldalon azt kell igazolni, hogy a másik fél a tulajdonjogot a házassági vagyonközösség ideje alatt szerezte. Ennek bizonyítottsága esetén a másik fél igazolhatja, hogy az ingatlan a különvagyonába tartozik (pl. ő örökölte, kizárólag neki ajándékozták).

Kívülálló, harmadik személyek természetesen alappal bízhatnak a közhiteles nyilvántartásban. Abban az esetben tehát, ha a tulajdonosként feltüntetett házastárs értékesíti az ingatlant egy harmadik személy számára, a másik házastárs csak a házastársával szemben támaszthat elszámolási igényt. A jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, vagy a bejegyzési igénnyel rangsorban előbb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem teheti meg ezt.

Cikkünk szerzője Dr. Gombolai Éva, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértője

Hiába a sok ezer korrekt tranzakció, ha pont velünk történik valami visszaélés a lakásvásárláskor, biztos rögtön rávágjuk, hogy "mind ilyen". Vagyis olyan az eladó, hogy az utolsó villanykörtét is elviszi, csontra kipakolja a lakást, pedig nem is kell neki sok dolog.