Kedves Kérdezők!

Nagyon sok érdeklődés érkezett a családok otthonteremtési kedvezményének kiterjesztéséről, annak részleteiről. Szeretnénk megbízható válaszokkal előállni, így több szakértőt, köztük az FHB Bank szakembereit, is bevonjuk a munkába.

Ez azonban valamivel több időt vesz igénybe, így arra kérünk benneteket, hogy legyetek türelemmel a válaszok elkészültéig.

Fontos megjegyezni, hogy a csok jelenleg még csupán kialakulóban van, melynek következtében időről időre újabb módosításokkal szembesülünk. Éppen ezért válaszaink mindig az adott status quo alapján születnek, esetleg előrevetítik a jövőbeni lehetséges változásokat.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A családok otthonteremtési kedvezményével kapcsolatban szeretném kérdezni, hogy 5 meglévő gyermekem után mennyi a négyzetméter minimum, ha új lakást szeretnék venni?

Köszönettel,

Viktor 

Kedves Viktor!

A családok otthonteremtési kedvezményének mértéke az ingatlan állapotától, az alapterületétől és a gyermekek számától függ. 

A használt lakóingatlanoknál a következőképp alakulnak a követelmények:

• 1 gyermek esetén legalább 40 m²,
• 2 gyermek esetén legalább 50 m²,
• 3 gyermek esetén legalább 60 m² ,
• 4 vagy több gyermek esetén legalább 75 m²-esnek kell lennie az ingatlannak.

Új lakásnál 3 gyermek esetén a lakásnak legalább 60 m²-esnek, a háznak pedig legalább 90 m²-esnek kell lennie. 

Négy vagy több gyermek esetén az új lakásoknál nincs változás az alapterület tekintetében a háromgyermekes változathoz képest, tehát a lakásnál 60 m², a háznál pedig 90 m² a minimum követelmény.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Hogyan definiálják az "új ingatlan" fogalmát?

Üdvözlettel,

Tibor

Kedves Tibor!

Az új lakás definíciója merőben eltér a "köznapi" használattól, hiába látunk ugyanis egy 2012-es építésű otthont, koránt sem biztos, hogy jogilag is az új építésű kategóriába sorolandó.

A családok otthonteremtési kedvezményének leírásáról szóló rendelet alapján akkor beszélünk új lakásról, ha:

• az alapozástól kezdve teljesen új ingatlan épül vagy emeletráépítéssel/tetőtér-beépítéssel jön létre egy teljesen új lakóegység, ami használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles. Utóbbi azonban magával vonja a társasház-alapítási kötelezettséget és annak minden követelményét.
• a szóban forgó ingatlan természetes személy részére való értékesítés céljából épült
• az ingatlant először értékesítik természetes személynek vagy másodszor, viszont ebben az esetben kitétel, hogy az eladó vagy hitelintézet vagy pedig olyan személy aki ingatlanforgalmazással üzletszerűen foglalkozik (tehát például ingatlanos)
• + a lakás 2008. július 1-jén vagy azt követően kiadott építési engedéllyel vagy− a kérelem benyújtásának időpontjában − használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik.

 Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

A családok otthonteremtési kedvezményével kapcsolatban több kérdés is érkezett a tetőtér-beépítésekről. A kielégítő válasz érdekében az FHB Bank szakértőit kértük fel, hogy legjobb tudásuknak megfelelően járják körül a témát.

A szakemberek elmondása szerint a tetőtér-beépítések közül (is) az, a lakhatás feltételeinek és a vonatkozó jogszabályi követelményeknek megfelelő lakóegység minősülhet új lakásnak, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó tudomásulvételi eljárásra köteles.

A 10+10 millió forintos CSOK szempontjából az újonnan, a tetőtérben kialakított új lakás rendeltetése az önálló lakhatás biztosítása. Tetőtér beépítésekor tehát a jogszabályi követelményeknek az az új lakóegység felel meg, amely önálló bejárattal, minden lakófunkcióval, külön mérhető közművekkel egyaránt rendelkezik és megfelel a CSOK vonatkozó alapterületi követelményeinek is. Ezek közül bármelyik hiányában, hiába a három gyerek, egy-két további szoba elkészítése a tetőtérben, nem új lakásnak, hanem a meglévő lakás bővítésének (legalább egy lakószobával, minimum - a tetőtérben különösen fontos nettó - 12,01 m²-rel növeli a lakást) minősül, s erre a CSOK korábban is ismert feltételrendszere („régi CSOK") szerint lehet támogatást kapni.

Ezek alapján kérdéseitekre a következő válaszok születtek:

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A jogszabály szerint tetőtér beépítésre nem jár a CSOK, ha nem jár térfogat növekedéssel a beépítés. Mit jelent ez pontosan? Ha megemelem a tetőt akkor jár a támogatás, ha nem, akkor nem? Jár-e akkor a támogatás, ha nem emelem meg a tetőt, de mondjuk egy "kutyaól" ablakot teszek rá?

A tetőtéri bővítés vagy új lakás kialakítás minden esetben, erősen függ a jelenlegi épület adottságaitól, például a tetőgeometriától, szerkezetétől, födémek teherviselő képességétől, stb. Például amennyiben a 10 milliós CSOK-nak megfelelő új lakás építése megoldható lehet egy engedélyköteles emeletráépítéssel mondjuk úgy, hogy „szokásos magasságú oldalfallá” megemelik a térdfalat és ezen belül már nem tetőtér, hanem egy új emelet lesz, úgy, hogy a hatóság új lakás építésére adja ki az engedélyt (ráépítési megállapodással) ha más lesz a tulajdonos, ha nem, akkor társasházat kell alapítani. Arra is érdemes gondolni, hogy az engedélyeztetési eljárás során az építésügyi hatóság mire ad(hat) ki építési engedélyt.

A tetőtér beépítéséhez, ha valóban nem jár térfogat növekedéssel, akkor ebből a szempontból nem szükséges az építési engedély, de ha szükséges szerkezeti változtatás, megerősítés, akkor az nagy valószínűséggel engedélyköteles, a szigorúbb besorolású övezetekben akár a kutyaólak (ablakfülkék) építése is engedély köteles lehet.

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Családi ház új tetőtér-beépítése esetén,amennyiben a meglévő lakótérből lehet megközelíteni az új beépített lakóteret, melyben 2 új szoba és egy új fürdőszoba kerül kialakításra, akkor az új lakóegységnek minősül? Vagy csak akkor lenne új lakóegység, ha különálló lépcsőház kerülne kialakításra? 

A szakértők elmondása szerint ez az eset bővítésnek minősül és így a "régi CSOK" vehető igénybe a hozzá.

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Felhasználható-e a CSOK, a házban lévő garázs és szoba feletti lapostető beépítéséhez, ami most teraszként funkcionál? A terasz is elérhető a házon belülről, valamint a garázs is elérhető a házból.

Az előzőekhez hasonlóan ez is a bővítés kategóriájába esik, így szintén a "régi CSOK" támogatása igényelhető hozzá.

A kérdések megválaszolása érdekében, kérlek, pontosan írjátok le a körülményeket, hogy milyen mértékű támogatást szeretnétek igénybe venni. Mivel a kedvezményrendszer több tényező függvénye és az egyes kategóriák között gyakran nem túl nagy az eltérés, így a megfelelő mennyiségű információ hiányában nehézkes a pontos válaszadás.

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A CSOK-kal kapcsolatban szeretnék egy rövidke kérdést feltenni. Most kezdem beleásni magam az egész kedvezményrendszer részleteibe, és hát, meg mondom őszintén, nem egyszerű feladat. Az első, amiben elbizonytalanodtam, hogy mi számít valójában hasznos alapterületnek? Beletartozik a melléképület is? És a pince? És a garázs?

Köszönöm a választ!

Üdv,

L. Pál

Kedves Pál!

Igen, valóban, a CSOK nagyon sok apró részletet rejt magában és nagyon figyelni kell, nehogy valami apróságon csússzon el a számításunk. A családok otthonteremtési kedvezménye meglehetősen felbolygatta az amúgy is lendületes ingatlanpiacot. Adott egy lehetőség, az, hogy ezt ki, milyen okosan tudja használni az már egy következő kérdés. A legeslegfontosabb elsősorban a körültekintés és a részletek figyelembe vétele!

A hasznos alapterületet az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) kormányrendelet határozza meg. Ennek értelmében egy ingatlan hasznos alapterülete a következő helyiségek alapterületének összegéből adódik ki: előszoba/közlekedő, nappali, hálószoba, étkező, konyha/étkezőkonyha, fürdőszoba, WC, kamra/tároló, gardrób, mosókonyha, kazánhelyiség és egyéb fűthető helyiségek, kivéve a gépjárműtároló és a pinceszinti helyiség.

Ezek alapján már könnyedén ki lehet számolni a hasznos alapterületet!

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Rövid távú lakáskiadásba szeretnék belevágni. Egészen pontosan van egy egyszobás garzonlakásom Budapest belvárosában, a Kazinczy utcában, amit most éppen felújítok. Ezt szeretném Airbnb-re feltölteni. Feltételezésem szerint nem lesz probléma a kiadásával, mert tényleg jó helyen van és nagyon mutatós is lesz a felújítás után. Tudom, hogy 28 négyzetméter nem túl nagy, de azt gondolom, a célnak tökéletesen megfelel.

Elkezdtem utána olvasni, hogy miként lehet ezt szabályosan csinálni. Ha jól értettem ki kell váltanom egy adószámot, az önkormányzattól kell engedélyt kérni. Ezen kívül van még valami tennivalóm? Hogy kell adóznom ezek után? Az egészségügyi hozzájárulás az egészen pontosan mit takart? És miért kell fizetni?

Köszönöm a választ!

Üdv

Ibolya

Kedves Ibolya,

Nem vagyok nagy Airbnb szakértő, de az alábbiakat érdemes átgondolni.

Tudtommal az ilyen típusú kiadás, szálláshely szolgáltatásnak minősül, tehát adószám szükséges ehhez a tevékenységhez.  Ezen túl a helyi önkormányzat jegyzőjétől szálláshely-üzemeltetési engedélyt kell kérni.

A költségek levonása után 16 %-os szja-t kell fizetni.  Az eho (egészségügyi hozzájárulás) egy olyan adó, ami kvázi kompenzálja azt, hogyha valaki nem fizet a tevékenységéből származó jövedelem után egészségbiztosítási járulékot. 

Javaslom, hogy tessék szakértő könyvelő segítséget igénybe venni, illetve mindenképp érdemes lehet olyanok tapasztalatait kikérni, akik komolyan foglalkoznak a rövid távú szálláskiadással. Ennek is megvannak ugyanis a maga praktikái, szokásai, amiket az ismerhet igazán, aki nap mint nap foglalkozik ezekkel a kérdésekkel.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

 A párommal egy ideje már gondolkodunk lakásvásárláson, amihez hitelt is szeretnénk felvenni. A kérdésem az, hogy érdemes a jövő év folyamán belevágni, vagy várjunk egy picit, amíg lejjebb mennek az árak? Hogy látod, be fog ez következni, vagy még erősödik a boom? 

Köszönöm! 

Anett

Kedves Anett

Sajnos kicsit kevés információt osztottál meg a vásárlással kapcsolatban, így nehéz célzott választ adni. Nem mindegy ugyanis, hogy az ország melyik felén szeretnétek vásárolni, mekkora és milyen kvalitásokkal bíró lakásról van szó. Új építésű lakások esetén például az elmúlt hetek eseményei nagyon sok változással és kedvező kondíciókkal kecsegtetnek.

A boom sok települést elkerült, illetve nagyon mérsékelten érintette őket. A belvárosban például esélytelen, hogy lejjebb menjenek az árak, így az azzal szomszédos területeken sem várható mérséklődés.

A nagyobb nyugati ingatlanpiacokon 7-8 éves fordulókat figyeltek meg a lejtmenetek és a felívelések között, itt még nem volt erre elég idő, hogy megfelelő minták alapján ki lehetne jelenteni, hogy érdemes várni.

Egy erőteljesebb lefelé ívelés esetén az alapkamattal együtt a hitelkonstrukciók is romlanának, így két lehetőség áll előttetek, most venni drágábban, vagy belátható időn túl olcsóbban, de rosszabb konstrukciójú hitellel. Én nem gondolkoznék túl sokat és belecsapnék a lecsóba!

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A kérdésem: megtérülő/előnyös befektetés-e jelen hazai piaci/gazdasági körülmények között 7-8 millió forintot budapesti lakás (25-30 négyzetméter) vásárlására fordítani? Illetve, bár nem tudom mennyire releváns a kérdés: általában az év melyik felében érdemes lakást vásárolni? Ha egyáltalán van az időpontnak az ár szempontjából jelentősége..
Van-e valamiféle prognózis a 2016-os évre vonatkozólag a lakóingatlanok áralakulásának tekintetében?

Köszönettel,

Jenő

Kedves Jenő!

7-8 millióért én inkább egy 7 hektáros gyümölcsöst vennék és belecsapnék a pálinka bizniszbe. Sajnos Budapesten a 7-8 milliós garzonok piacán mindenképpen kompromisszumot kell majd hoznia, ami befektetésnél 90%-ban nem a legjobb. Nem lehetetlen, csak rengeteg idő kell, hogy felkutassa és időben rácsapjon az alkalmi vételekre, amit önnel párhuzamosan jó pár ezren aktívan végeznek. Kemény menet lesz, de kellő körültekintés és hihetetlen gyorsaság mellett nem kivitelezhetetlen!

Megtérüléssel kapcsolatban nem lehet még csak általánosságban sem beszélni, mert függ, hogy hol veszi meg az ingatlant, és ott mennyiért lehet kiadni a lakást. A bérleti díj meghatározása bonyolult feladat. Érdemes körülnézni, hogy a hasonló kvalitásokkal bíró otthonokat mennyiért lehet kiadni. Ehhez jó támpont lehet például az Otthontérkép oldala is, ahol egy térképlayeren rá tud keresni a környék ingatlanjainak bérleti díjára és máris kap egy viszonyítási alapot. Egyébként ennyiért sanszos a Magdolna-negyed, ami egy kifejezetten izgalmas része Budapestnek.

Időpontot nem jelölnék meg, vannak fámák hogy nyáron veszik a garzonokat a vidéki egyetemisták szülei, vagy tavasszal és ősszel vesznek főként családi házakat, év végén pedig a nagyobb ipari ingatlanokat, de én ennek nem adnék túl sokat az üzleti tervem kialakításakor, mert ha ezek igazak lennének, akkor kiugró árváltozásokat kellenének produkálni a piacon, ami nem tapasztalható. 2016-ra olvastam és hallottam rengeteg prognózist, ezek alapján nem tudtam eldönteni, hogy egy vasbeton bunkert építsek a kert végében, vagy nyissak még két bankszámlát, hogy elférjenek rajta a nullák.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos 

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Eladom a lakást, amiben élek 37 éve (első tulajdonos a család), mivel nekem túl nagy. Felmenőktől örökölve, részben 15 éve a fele már az én nevemen volt (akkor még fizettem illetéket is utána), édesanyám özvegyi haszonélvezeti jogával terhelve az én részem, részben idén februárban megörökölve édesanyám után, így 2/2 tulajdonos lettem. A hagyatéki eljárásban a lakást X forintra értékelték (adó-értékbizonyítvány szerint x forint, lakottan x-30% összeg értékben), de én x+4 millió forint áron adom el. Természetesen veszek is egy másik lakást, várhatóan x+4 millió forint (+/- 1 millió) összegben nézelődök (mind régebbi, mind új építésű is van a láthatáron). Megvan a vevőm, a startot januárban indítanánk, hogy ő is eladja a lakását, én is találjak magamnak, ők CSOK-ot igényelnének, stb.) Kb. 1 év telik el a lakás második felének öröklésétől, mire költözésig jutunk. Kérdésem arra vonatkozna, hogy én, mint egyszer eladó, egyszer vevő, milyen adó és illeték terhekkel számoljak (vagyonosodás, lakásvásárlási illeték), mit érdemes néznem, új építésű lakást vs. régebbi, olcsóbbat, amit felújítok, egyáltalán kihez forduljak (közjegyző? ügyvéd? könyvelő?), aki számszerűsíteni tudja nekem, hogy ha a teljes megkapott összegért veszek új lakást, akkor y forint az adó / illeték, ha teljes összegért veszek régebbi lakást, akkor z forint, ha 1 millióval többért vagy kevesebbért veszek, akkor milyen adók/illetékek vonatkoznak rám... Illetve, hogy érdemes-e visszamennem a közjegyzőhöz, hogy javítsunk azon a számomra ismeretlen adó-értékbizonyítvány szerinti érték összegen? (Az 5 évig nem adom el ezt a lakást sajnos nem működik most, a következő örökölt lakásnál majd megtartom...) 

Előre is köszönöm a választ.

Vicky

Kedves Vicky!

Ha az ikszeiből jól sejtem, Ön matek faktra járhatott. Vártam a hány éves a kapitány kérdést, de sajnos nem jött. Adófizetési kötelezettségeivel kapcsolatban, a később vásárolni kívánt ingatlannál közreműködő ügyvédet nyugodtan zargathatja, hiszen az Ön megbízásából fog eljárni, amennyiben ez a szakterülete, tudni fogja a választ.

Egyébként a 4 millió Ft után kell majd szja-t fizetnie és amennyiben 1 éven belül vásárol az szja tárgyát képező összeggel azonos áron, vagy kevesebbért, akkor nincs illeték fizetési kötelezettsége.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Festeni kellene egy lakást, ami jelenleg bérelt. A bérlőm több mint 5 éve ott lakik. Meg vagyok elégedve vele. Nyilván ő is, mert ha nem, már elment volna. No persze ennek a kulcsa az alacsony bérleti díj. Igaz külváros, de azért a 850 ft/ nm itt sem sok.
De mint írtam esedékessé vált egy festés, ami kb. 120-130 ezer Ft lenne. A bérlő nem kéri a festést, így nincs probléma. Ha elmenne, akkor saját bútorokkal rendezném be a lakást ( jelenleg az enyém kb. 1/3 ).
Kb. 3 - 4 ezer Ft -tal tudnék többet kérni az új bérlőtől, tehát a festés és a kiesés meg az egyéb bérbeadási költségek miatt majd 4 -5 hónap, amit egy csere felemésztene. Mint írtam, jelenleg problémamentes részünkről a szituáció, de mi van, ha festést kér a bérlő ? Elvégre a festés időtartalom meghatározás eléggé szubjektív, nálam, a saját lakásban olyan 10 év.
Nos mi legyen ??
Ja még valami : igaz hogy a határozatlan időnél a felmondás 3 hónap ??

Üdv. VMZ.

Kedves VMZ!

A korszerűsítés vagy felújítás kérdését érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni, hogy ki végzi, és kinek a költsége. Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni a bérleti szerződés fontosságát! Ilyen esetekben ugyanis komoly segítséget és mankót nyújthat, tisztázhatja a félreértett helyzeteket.

Abban az esetben, ha ez nincsen leírva, akkor megegyezés szerint vállalhatja vagy a bérbe adó vagy a bérlő. Alapesetben (természetesen a bérbeadó tájékoztatásával) a rendeltetésszerű használatból fakadó kisebb javítások a bérlőt terhelik. Például, ha csöpög a csap, akkor nem kell egyszerre a lakástulajdonoshoz rohanni, ilyenkor ugyanis a bérlő javíttatja meg a hibát. Viszont abban az esetben, ha mondjuk csőtörés van, annak kezelése bizony már a bérbeadó feladata.

Ennek értelmében a festés, vagy nagyobb felújítási munkálatok már a bérbeadót terhelik. Érdemes közösen előre megegyezni az ilyen munkálatokban, plusz igényekben, és azok költségeiben.

Ha a jelenlegi bérlője nem igényli, szerintem egyszerűbbé teszi az Ön dolgát. Ha kiköltözik, ráér utána festetni.

A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondási ideje nem 3 hónap. A felmondást követő következő hónap vége lehet a maximum.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos