Hónapok óta minden online és offline médium, ingatlanos konferencia és rendezvény az ingatlanpiac élénkülésével van tele. Mi késztet valakit arra, hogy megváljon otthonától? Mi ösztönözhet a vásárlásra? Közérthető és emészthető formában összefoglaltuk nektek a legfontosabb alakító tényezőket.
Egy termék árát alapvetően a kereslet és a kínálat határozza meg. Közgazdaságtan órán megtanultuk a mantrát, miszerint a kereslet törvénye kimondja, hogy alacsonyabb ár mellett az emberek többet vásárolnak, míg magasabb ár esetén kevesebbet. A kínálat törvénye ezzel szemben azt taglalja, hogy minél magasabb valaminek az ára, annál nagyobb az eladásra való hajlandóság. A két igény az egyensúlyi ár pontjában fog találkozni, ami az árak normalizálódását eredményezheti.
Nincs ez másként az ingatlanpiacon sem. Az árak emelkedése mind a mai napig tart, tény azonban, hogy a növekedés gyorsasága valamivel csökkent.
Egy példán keresztül talán érthetőbbé válhat az egész folyamat. Évtizedek után a magyar válogatott kijutott a foci EB-re. Tételezzük fel, hogy ez, a „focista nemzet” öntudatot erősítve, azt idézi elő, hogy mindenki rohan a sportboltba focilabdát vásárolni. De természetesen senki nem elégszik meg az „egyszer használatos”, rossz minőségű labdákkal, mindenki a kifejezetten jó minőségű darabokra vágyik. Ennek az eredménye az lehet, hogy a hirtelen megnövekedett kereslet felnyomja a minőségi labdák árát. A sportimádók rendelkeznek egy maximum árral, amit hajlandóak kifizetni a játékszerért. Amint az ár e fölé emelkedik, csökken az érdeklődés és a vásárlási kedv is, sokkal inkább előtérbe kerül a „foci csapatjáték – játssz inkább kisfiam a Pistikével, neki már úgyis van egy lasztija” hozzáállás. A „sharing economy” egészen addig lehet kedvező megoldás, amíg nem jutunk el az árak normalizálódásáig.
Kis túlzással és nagy vonalakban ugyan, de valami hasonló dolog játszódik le az ingatlanpiacon is. A katalizáló tényezők összjátékára (ami a focis példában az EB-re kijutás volt) a piac reagálni kezdett, megnövekedett a kereslet és ezzel együtt az árak is. Fontos azonban kiemelni, hogy ez nem jelenik meg minden esetben, hiszen javarészt a jó elhelyezkedésű és jó kvalitásokkal bíró ingatlanok cserélnek gazdát.
A jelenség igazán érdekes része, hogy vajon mi képes beindítani egy ilyen folyamatot. Nem árulok el nagy titkot, hogy nem egyetlen dologról és nem két hétről van szó, habár tény, hogy a befektetők aktivizálódása jelentősen hatott az eseményekre. A kereslet-kínálat logika mentén összeszedtük, hogy vajon milyen tényezők jutottak kiemelt szerephez a katalizálásban.
Vásárlásösztönző tényezők
Bizalmatlanság a brókercégekkel szemben. Gyakran hallani, hogy a legjobb befektetés az ingatlanbefektetés, hiszen nagy valószínűséggel így biztonságban tudhatjuk pénzünket, ráadásul akár 7-10%-os hozamot is elérhetünk. A brókercégekkel kapcsolatban felreppenő rémtörténetek, botrányok is hozzájárulhattak ahhoz, hogy valaki ezt tartsa a legbiztonságosabb megoldásnak.
Életszínvonal növekedése. Általánosságban jellemző, hogy a GDP növekedése magával vonja a lakásárak növekedését. A gyarapodás a fizetőképes kereslet pozitív irányú mozgásával jár kéz a kézben. Hiszen, az életszínvonal növekedése magával vonja a jobb életkörülmények iránti igényt, ami a lakóhelyre is kihat. Milyen formában nyilvánulhat ez meg? Egyfelől a felújításban, másrészről pedig a lakásvásárlásban.
Jó befektetési lehetőség. A lakásvásárlás jellemzően két típusú lehet, használati célú és befektetési célú. A tranzakciók 40%-a tartozik az utóbbi kategóriába, mely esetben két út áll a tulajdonos előtt: vagy lakásfelújításban és eladásban gondolkodhat vagy pedig lakáskiadásban, ami lehet hosszú- és rövidtávú. A rövidtávú lakáskiadás meglehetősen vonzó lehet befektetői szempontból, tekintve, hogy a turizmus is növekedésnek indult. Az előnyökben és hátrányokban egyaránt bővelkedő biznisz sokak számára kínál reális pénzkereseti forrást.
Állami támogatások letisztulása. Vásárlásösztönző tényezőként jelenik meg az állami támogatások tisztázódás is, az, hogy körvonalazódott, milyen támogatások vehetők igénybe és milyen helyzetekben. A kamattámogatások, a CSOK (Családok Otthonteremtő Kedvezménye) és a lakástakarékpénztári megtakarítás mind-mind ösztönzően hathatnak a folyamatokra, növelhetik azok számát, akik belevágnak a vásárlásba. A többirányú felhasználást nyújtó lakástakarékpénztári megtakarítás például előtakarékosságra késztet, miközben jelentős edukációs funkciót is betölt azáltal, hogy tervezésre és előre kalkulálásra „nevel”.
Eladásösztönző tényezők
Élethelyzet változás. Az egyik legfőbb eladásösztönző az élethelyzet változása. Mit értünk ez alatt? Megeshet, hogy olyan helyzet áll elő, mely költözést, lakóhelyváltást követel. Ilyen lehet például a válás, a gyerekek kirepülése, a családalapítás, generációk összeköltözés vagy éppen szétválása. Ugyan ez nem kifejezetten időszak specifikus, inkább folyamatosan jelenlévő jelenség, mégis motiváció szempontjából nagyon fontos tétel.
Örökölt lakás. Gyakran előfordul, hogy valaki örököl egy ingatlant, ám arra nem tart igényt, így szeretne megválni tőle. A Duna House októberben megjelent barométere szerint Budapesten 26%, vidéken pedig 28% azoknak az aránya, akik ilyen motivációval értékesítenek.
Külföldre költözés. A külföldre költözők egy része nem rendelkezik saját ingatlannal, hanem bérlakásban élt, így nem kell törődnie a „hátrahagyott” otthonnal. Vannak, akik nem szeretnének megválni saját tulajdonuktól, inkább a kiadás mellett döntenek. Végül pedig vannak azok, akik takarékossági és egyéb szempontoktól vezérelve eladják eddigi lakásukat. Feltehetően nem ez a legelterjedtebb eladásösztönző, de tény, hogy a külföldön folytatott életvitel, adott esetben előidézheti az eladás mellett döntést.
Az eladást és vásárlást ösztönző körülmények színessége és szerteágazósága, a makro és mikro összefüggések bonyolult útvesztője komoly feladat elé állítja a vásárlókat, az eladókat és magukat az elemzőket is. Arra a kérdésre, hogy mikor érdemes egy lakást eladni vagy éppen mikor érdemes megvenni, nem lehet általános választ adni. Nem mindegy ugyanis, hogy lakásból családi házban, vidékről Budapestre, rosszabb minőségűből jobb minőségű ingatlanba költözünk.
A lakáspiac változása hihetetlenül komplex folyamat, melyet megannyi tényező befolyásol. Ezek alakulását valamelyest ugyan meg lehet jósolni, biztosat mondani azonban szinte képtelenség. Annyi bizonyos, hogy az új építésű lakások piaca jelenleg még nem indult be, a lakásfejlesztések száma alacsony és a tranzakcióké is elhanyagolható. Amennyiben ez a szegmens is fellendül, és új erőre kap, az minden bizonnyal a lakáspiaci árakra is nagy hatással lesz majd.
